العقار الاقتصادي: المخطط النموذجي الرسمي للدراسة التقنية الاقتصادية التي تشترطها AAPI

👤 BENSAID Farouk — خبير مالي 📅 9 سبتمبر 2026 ⏱ 14 دقيقة قراءة 🔄 آخر تحديث: سبتمبر 2026

📌 باختصار: لم يعد المرسوم التنفيذي رقم 26-154 المؤرخ في 14 أفريل 2026، المنشور في الجريدة الرسمية رقم 31 بتاريخ 28 أفريل 2026، يكتفي باشتراط دراسة تقنية اقتصادية في ملف طلب العقار الاقتصادي: بل يفرض أن تكون «مُعدّة حسب الأصول من طرف مهني مؤهَّل» وأن تُحرَّر طبقاً للمخطط النموذجي الوارد في ملحقه الخامس. ويضمّ هذا المخطط تسعة أقسام، من تعريف صاحب المشروع إلى الملاحق، مروراً بمسار الإنتاج ومخطط التمويل وحساب معدّل المردودية الداخلي والقيمة الحالية الصافية وعتبة المردودية. يفصّل هذا المقال محتواه قسماً بقسم.

الكلمات المفتاحية لهذا المقال

الدراسة التقنية الاقتصادية AAPI المخطط النموذجي الملحق V المرسوم 26-154 العقار الاقتصادي الشباك الوحيد مهني مؤهَّل TRI وVAN وعتبة المردودية القدرات المالية امتياز قابل للتحويل إلى تنازل ج.ر رقم 31 بتاريخ 28 أفريل 2026 القانون 22-18 للاستثمار دراسة الجدوى الجزائر

1. ما غيّره المرسوم 26-154 في ملف العقار الاقتصادي

نشرت الجريدة الرسمية رقم 31 بتاريخ 28 أفريل 2026 سبعة مراسيم تنفيذية مؤرخة في 14 أفريل 2026، تشكّل منظومة متكاملة لإصلاح مسار المستثمر. وثلاثة منها تهمّ مباشرةً تركيب الملف.

النصّ	الموضوع	ما يغيّره في حقّك
رقم 26-153	إعادة تنظيم الوكالة الجزائرية لترقية الاستثمار	تنظيم الشبابيك الوحيدة وآجال تسليم التراخيص
رقم 26-154	يعدّل المرسوم 23-487 المتعلق بالامتياز القابل للتحويل إلى تنازل على العقار الاقتصادي	يفرض المخطط النموذجي للدراسة التقنية الاقتصادية ومبرّرات القدرات المالية
رقم 26-158	يعدّل المرسوم 15-19 المتعلق بعقود التعمير	دراسة وتسليم عقود التعمير

العبارة التي تغيّر طبيعة العمل

يعدّد المرسوم رقم 26-154 الوثائق التي يجب أن ترافق طلب العقار الاقتصادي. وأولاها محرَّرة كما يلي:

📜 «الدراسة التقنية الاقتصادية للمشروع الاستثماري، المُعدّة حسب الأصول من طرف مهني مؤهَّل، طبقاً للمخطط النموذجي بالملحق (V) المرفق بهذا المرسوم»

فصار يتعايش إذاً شرطان متمايزان: شرط شكلي — فالمخطط النموذجي معياري ولا يقبل التفاوض — وشرط يتعلّق بـصفة مُعِدّ الدراسة. فدراسة كاملة لكن خارج القالب، أو مطابقة للقالب لكن أعدّها غير مؤهَّل، تتعرّض للمصير نفسه.

الوثيقة الثانية: القدرات المالية

تشترط المادة نفسها «مبرّرات القدرات المالية المتعلقة بالمساهمات في الأموال الخاصة المصرَّح بها لتمويل المشروع، لا سيما كشف الحساب البنكي أو الكشوف المالية أو أي وثيقة أخرى من شأنها إثبات ملاءة الطالب».

والتعداد مفتوح — «لا سيما» — لكنه يحدّد الهدف: إثبات الملاءة لا مجرّد الإعلان عنها. وهي نقطة الالتقاء بين ملف الاستثمار والملف البنكي، التي فصّلناها في مقالنا حول المساهمة الذاتية التي تشترطها البنوك.

2. المخطط النموذجي في تسعة أقسام، بالتفصيل

هذه هي البنية التي يفرضها الملحق الخامس. وتُقرأ كفهرس إلزامي: فكلّ بند مطلوب وارد فيه بالاسم.

I. معلومات عامة عن صاحب المشروع

التعريف: التسمية الاجتماعية أو الاسم واللقب، الشكل القانوني، رقم السجل التجاري، الرقم الجبائي، المقر الاجتماعي، هيكل المساهمة.
الحوكمة وفريق الإدارة: الهيكل التنظيمي التقديري، الخبرة القطاعية للمسيّرين، المراجع الصناعية.
القدرات المالية: الكشوف المالية للسنوات الثلاث الأخيرة إن كانت المؤسسة قائمة، قدرات التمويل الذاتي، شهادات الملاءة أو اتفاقات التمويل عند توفّرها.

II. العرض العام للمشروع

الأهداف الاستراتيجية؛ طبيعة النشاط الصناعي أو الخدمي؛ وصف موجز للمنتجات المزمعة؛ الزبائن المستهدَفون محلياً أو للتصدير؛ المساهمة في التنمية القطاعية والإقليمية.

III. الدراسة التقنية

مسار الإنتاج: مخطط المسار، التكنولوجيا المعتمَدة، المعايير والشهادات المستهدَفة — والنصّ يذكر ISO وIATF وGMP.
الطاقة الإنتاجية: الحجم السنوي المتوقَّع، المردود، معدّل الاستغلال.
التجهيزات والمنشآت: قائمة مفصَّلة ومقوَّمة، الخصائص التقنية، مصدر التجهيزات والمورّدون المحتملون.
الاستهلاكات والاحتياجات التقنية: الكهرباء والماء والغاز والوقود؛ احتياجات الاتصالات؛ القيود البيئية — النفايات والانبعاثات والمياه المستعمَلة.

IV. دراسة السوق

تحليل الطلب الوطني والجهوي والدولي؛ تحليل العرض والمنافسة؛ الاتجاهات القطاعية؛ التموقع الاستراتيجي للمشروع بالنسبة للسوق؛ السياسة التجارية والنفاذ إلى السوق.

V. مخطط الاستثمار

الاستثمار الأولي: التجهيزات، البنايات، الهندسة والتركيب، رأس المال العامل.
تكاليف الاستغلال: المواد الأولية، اليد العاملة، الطاقة، الصيانة، أعباء أخرى.
مخطط التمويل: المساهمات في الأموال الخاصة، القروض البنكية، الشراكات.

VI. التوقّعات الاقتصادية والمالية

وهو أكثر الأقسام تطلّباً، وأكثرها إسقاطاً للملفّات:

حساب نتائج تقديري على 3 إلى 5 سنوات؛
جدول خزينة على 3 إلى 5 سنوات؛
ميزانية تقديرية على 3 إلى 5 سنوات؛
تحليل المردودية: معدّل المردودية الداخلي (TRI)، القيمة الحالية الصافية (VAN)، عتبة المردودية، معدّل الهامش.

VII. الأثر السوسيو-اقتصادي

مناصب الشغل المباشرة وغير المباشرة والمستحدَثة؛ الأثر على سلسلة القيمة والمناولة المحلية؛ المساهمة في التكنولوجيا والكفاءات؛ المساهمة في الإدماج المحلي.

VIII. رزنامة الإنجاز

مراحل التنفيذ؛ الآجال التقديرية؛ الانطلاق التشغيلي.

IX. الملاحق

المخططات والرسوم؛ السير الذاتية للمسيّرين الرئيسيين؛ الشهادات المالية.

📌 قراءة إجمالية. المخطط النموذجي ليس قائمة إدارية: بل يصف سلسلة برهان. فالقسمان III وIV يُثبتان أنّ المشروع قابل للإنجاز وأنّ له سوقاً؛ والقسم V يُرقّمه؛ والقسم VI يبرهن أنه مُربح وقابل للتمويل؛ والقسمان VII وVIII يُظهران أنه نافع ومؤرَّخ. فضعف قسم واحد يُضعف كلّ ما يليه.

هل تتّبع دراستك مخطط الملحق الخامس؟

النصّ يشترط الأقسام التسعة بهذا الترتيب، ومُعِدّاً مؤهَّلاً. نُنجز الدراسة التقنية الاقتصادية المطابقة، أو ندقّق تلك التي بحوزتك ونسلّمك قائمة الفوارق.

تحقّق من مطابقة دراستي ←

3. القسم السادس: ماذا يعني فعلاً TRI وVAN وعتبة المردودية

القسم السادس هو الوحيد الذي يسمّي مؤشرات حساب صراحةً. ويستحقّ الأمر معرفة ما يبرهنه كلٌّ منها، لأنّ ذلك ما سيبحث عنه الدارس.

المؤشّر	ما يقيسه	ما يجب أن يبرهنه الملف
VAN القيمة الحالية الصافية	الثروة التي يخلقها المشروع بعد تحيين التدفّقات المستقبلية	أنّ المشروع يخلق قيمة، لا أنه يسترجع رأسماله فقط
TRI معدّل المردودية الداخلي	معدّل العائد الذاتي للمشروع	أنّ هذا العائد يفوق كلفة التمويل المعبَّأ
عتبة المردودية	مستوى النشاط الذي تصبح عنده النتيجة موجبة	أنّ هذا المستوى قابل للبلوغ بالنظر إلى الطاقة الإنتاجية المعلَنة في القسم III
معدّل الهامش	الهامش المحقَّق منسوباً إلى النشاط	أنّ هيكل التكاليف في القسم V صامد على المدى

والانسجام بين الأقسام حاسم هنا. فعتبة مردودية تفترض معدّل استغلال يفوق المعلَن في الدراسة التقنية، أو مخطط تمويل لا تظهر قروضه في جدول الخزينة، تناقضات داخلية تُرى بمجرّد القراءة — دون حاجة إلى أي خبرة قطاعية لكشفها.

🔎 ملاحظة ميدانية (من مهامّنا، لا من نصّ تنظيمي). في الدراسات التي نُعيد تركيبها، لا يكون الضعف الأكثر تكراراً غيابَ الحسابات: بل غياب الروابط بينها. فثلاثة جداول صحيحة لكن مستقلّة بعضها عن بعض لا تصنع دراسة تقنية اقتصادية — بل تصنع ثلاثة جداول.

4. أين تُودِع، وفي أي آجال يجب أن تردّ الإدارة

يعيد المرسوم رقم 26-153 تنظيم الوكالة ويضبط إطار المعالجة. ويتعايش نوعان من الشبابيك: الشباك الوحيد للمشاريع الكبرى والاستثمارات الأجنبية ذو الاختصاص الوطني، والشبابيك الوحيدة اللامركزية ذات الاختصاص المحلي لباقي الاستثمارات.

ويجمع الشباك الوحيد في مكان واحد، إلى جانب أعوان الوكالة، المصالح الدائمة للمركز الوطني للسجل التجاري، والإدارة الجبائية، وإدارة الأملاك الوطنية، والتعمير، والبيئة، والحماية المدنية، والطاقة، وشركة توزيع الكهرباء والغاز، والهيئات المكلّفة بالعمل والتشغيل والضمان الاجتماعي، وكذا البنوك والمؤسسات المالية. وتعيّن إدارة الجمارك ممثلاً دائماً على مستوى الشباك الوطني.

الآجال التي حدّدتها النصوص

الإجراء	الأجل	الأساس
التراخيص والوثائق المطلوبة لتجسيد المشروع	15 يوماً من تاريخ استلام الملف	26-153، م.30
الاتفاق المسبق لإنشاء مؤسسة مصنَّفة (الفئات 1 و2 و3)	20 يوماً كحدّ أقصى	26-153، م.30
دعوة الاكتتاب في دفتر الشروط بعد سحب القرار النهائي	48 ساعة	26-154، م.9 مكرر
اكتتاب المستثمر في دفتر الشروط	8 أيام من التبليغ	26-154، م.9 مكرر
إعداد عقد الامتياز من طرف ممثل الأملاك	8 أيام من استلام الملف	26-154، م.11
إعداد عقد التنازل	15 يوماً من إرسال الملف	26-154، م.15

وحكمان يمنحان هذه الآجال مداها الحقيقي. أولاً المادة 22 من المرسوم رقم 26-153: ممثلو الإدارات العمومية على مستوى الشبابيك الوحيدة يتلقّون تفويضاً لتوقيع وتسليم مجموع العقود والوثائق باسم السلطات التي يتبعونها. وثانياً المادة 24: «الوثائق المسلَّمة من طرف ممثلي الإدارات والهيئات الأخرى على مستوى الشباك الوحيد نافذة في مواجهة الإدارات والهيئات المعنية».

⚠️ ما يعنيه ذلك عملياً. أجل الـ15 يوماً يسري من تاريخ استلام الملف. فالملف الناقص أو غير المطابق للمخطط النموذجي لا يُسيّر الأجل — بل يؤجّله. والسرعة التي يَعِد بها الإصلاح تُحسَم إذاً كلّها في المرحلة السابقة، في جودة الملف المودَع.

5. بعد المنح: الالتزامات التي تلاحق الملف

لا يتوقّف الملف عند القرار. فالمرسوم رقم 26-154 يؤطّر ما يليه، وتصبح الالتزامات المأخوذة في الدراسة نافذة.

احترام التصريحات

تنصّ المادة 9 مكرر على أنّ «المستثمر المستفيد ملزَم باحترام التصريحات الصادرة عند صياغة طلبه للعقار الاقتصادي». فما تعلنه الدراسة يُلزِم.

دفتر الشروط

الاكتتاب في دفتر الشروط «يُلزِم بإنجاز المشروع الاستثماري المقرَّر في احترام تامّ لبنوده وشروطه»، وفق النموذج المرفق بالمرسوم.

الحقّ في الحصول على التراخيص

توضّح المادة 13 أنّ الامتياز يخوّل صاحبه الحقّ في الحصول على رخصة البناء وعلى مجموع التراخيص والاعتمادات والوثائق الإدارية التي تسمح بالتجسيد الفعلي للمشروع، لدى الشبابيك الوحيدة.

المتابعة والطعون

ينصّ دفتر الشروط النموذجي على إرسال تقرير سداسي عن التقدّم وعلى الإبلاغ بكل تعديل يطرأ على المشروع. وفي حال ردّ غير مُرضٍ، يُفتَح الطعن أمام اللجنة الوطنية العليا للطعون المتعلقة بالاستثمار.

وهذا الاستمرار يفسّر لماذا لا تكون رزنامة القسم VIII وتوقّعات القسم VI مجرّد شكليات: فهي المرجعية التي سيُقارَن بها تنفيذ المشروع.

6. ستّ عثرات متكرّرة في الدراسة التقنية الاقتصادية

ملاحظات مستخلَصة من ممارستنا في إعداد الدراسات وإعادة تركيبها، لا من أحكام تنظيمية.

اعتماد مخطط غير مخطط الملحق الخامس. فمخطط «business plan» كلاسيكي، مهما كان ممتازاً، ليس هو المخطط النموذجي. فعناوين الأقسام التسعة وترتيبها محدَّدان بالنصّ.
معاملة القسم VII كحشو. مناصب الشغل المباشرة وغير المباشرة والمستحدَثة، والإدماج المحلي، والمناولة: هذه معايير تقدير للمشروع، لا خاتمة مجاملة.
الترقيم دون ربط. يجب أن تنسجم عتبة المردودية مع معدّل الاستغلال في القسم III؛ وأن يظهر مخطط تمويل القسم V في جدول خزينة القسم VI.
إهمال القيود البيئية في القسم III. فالنفايات والانبعاثات والمياه المستعمَلة مطلوبة صراحةً — وهي تحكم لاحقاً تصنيف المؤسسة وأجل دراستها.
الإعلان عن أموال خاصة دون مبرّر قابل للاستغلال. فالنصّ يريد وثائق تُثبت الملاءة: كشف حساب، كشوف مالية، أو ما يعادلها. والتصريح وحده لا يكفي.
التهوين من رزنامة القسم VIII. فهي تصبح مرجعاً للمتابعة، ودفتر الشروط النموذجي يؤطّر انطلاق الأشغال والدخول في الاستغلال.

يعرض هذا المقال محتوى المخطط النموذجي والإطار التنظيمي المطبَّق؛ ولا يشكّل استشارة قانونية ولا ضماناً للحصول على عقار اقتصادي أو ترخيص. والنصوص المذكورة قابلة للتعديل: يجب التحقّق منها لدى الوكالة أو في الجريدة الرسمية قبل أي إيداع.

أسئلة متكرّرة

ما هو النصّ الذي يفرض المخطط النموذجي للدراسة التقنية الاقتصادية؟ +

المرسوم التنفيذي رقم 26-154 المؤرخ في 14 أفريل 2026، المنشور في الجريدة الرسمية رقم 31 بتاريخ 28 أفريل 2026، والذي يعدّل ويتمّم المرسوم التنفيذي رقم 23-487 المؤرخ في 28 ديسمبر 2023 المتعلق بالامتياز القابل للتحويل إلى تنازل على العقار الاقتصادي. وهو يشترط دراسة تقنية اقتصادية مُعدّة حسب الأصول من طرف مهني مؤهَّل، طبقاً للمخطط النموذجي الوارد في ملحقه الخامس.

ما هي الأقسام التسعة للمخطط النموذجي؟ +

I. معلومات عامة عن صاحب المشروع؛ II. العرض العام للمشروع؛ III. الدراسة التقنية؛ IV. دراسة السوق؛ V. مخطط الاستثمار؛ VI. التوقّعات الاقتصادية والمالية؛ VII. الأثر السوسيو-اقتصادي؛ VIII. رزنامة الإنجاز؛ IX. الملاحق.

ما هي المؤشرات المالية التي يجب أن تتضمّنها الدراسة؟ +

يشترط القسم السادس حساب نتائج تقديرياً وجدول خزينة وميزانية تقديرية على 3 إلى 5 سنوات، إضافةً إلى تحليل مردودية يتضمّن معدّل المردودية الداخلي (TRI) والقيمة الحالية الصافية (VAN) وعتبة المردودية ومعدّل الهامش.

ما هي مبرّرات القدرات المالية الواجب إرفاقها؟ +

يطلب المرسوم مبرّرات القدرات المالية المتعلقة بالمساهمات في الأموال الخاصة المصرَّح بها لتمويل المشروع، ذاكراً على وجه الخصوص كشف الحساب البنكي أو الكشوف المالية أو أي وثيقة أخرى من شأنها إثبات ملاءة الطالب. والتعداد غير حصري، لكنّ الهدف هو إثبات الملاءة لا التصريح بها.

في أي أجل يجب على الإدارة تسليم التراخيص؟ +

تنصّ المادة 30 من المرسوم التنفيذي رقم 26-153 على أنّ التراخيص والوثائق المطلوبة لتجسيد المشاريع الاستثمارية تُسلَّم على مستوى الشبابيك الوحيدة في أجل لا يتجاوز خمسة عشر يوماً من تاريخ استلام الملفّات. أمّا قرارات الاتفاق المسبق لإنشاء المؤسسات المصنَّفة ضمن الفئات الأولى والثانية والثالثة فتُسلَّم في أجل أقصاه عشرون يوماً.

هل للوثائق المسلَّمة على مستوى الشباك الوحيد القيمة نفسها؟ +

نعم. تنصّ المادة 24 من المرسوم التنفيذي رقم 26-153 على أنّ الوثائق المسلَّمة من طرف ممثلي الإدارات والهيئات الأخرى على مستوى الشباك الوحيد نافذة في مواجهة الإدارات والهيئات المعنية. كما تمنحهم المادة 22 تفويضاً لتوقيع هذه العقود وتسليمها باسم السلطات التي يتبعونها.

🔎 المصادر والمراجع

المرسوم التنفيذي رقم 26-154 المؤرخ في 26 شوال 1447 الموافق 14 أفريل 2026 المعدّل والمتمّم للمرسوم التنفيذي رقم 23-487 المؤرخ في 28 ديسمبر 2023 المحدِّد لشروط وكيفيات الامتياز القابل للتحويل إلى تنازل على العقار الاقتصادي — المواد 2 و3 و4 والملحق V (المخطط النموذجي للدراسة التقنية الاقتصادية) — الجريدة الرسمية للجمهورية الجزائرية رقم 31 بتاريخ 28 أفريل 2026 · تم التحقق بتاريخ 01/08/2026
المرسوم التنفيذي رقم 26-153 المؤرخ في 26 شوال 1447 الموافق 14 أفريل 2026 المتضمّن إعادة تنظيم الوكالة الجزائرية لترقية الاستثمار — المواد 17 إلى 31 — الجريدة الرسمية للجمهورية الجزائرية رقم 31 بتاريخ 28 أفريل 2026 · تم التحقق بتاريخ 01/08/2026
القانون رقم 22-18 المؤرخ في 24 جويلية 2022 المتعلق بالاستثمار — الجريدة الرسمية للجمهورية الجزائرية · تم التحقق بتاريخ 01/08/2026
الوكالة الجزائرية لترقية الاستثمار — البوابة المؤسساتية — AAPI · تم التحقق بتاريخ 01/08/2026

📚 مقالات ذات صلة على ProfitPilot

BENSAID Farouk

مكلّف بالدراسات المالية والاقتصادية — ProfitPilot NextGen Consulting

مقاول ذاتي معتمد، مختصّ في الدراسات المالية وتحليل المخاطر ودراسات السوق للمؤسسات الصغيرة والمتوسطة والشركات الناشئة والمستثمرين في الجزائر. الملف الكامل ←