Foncier économique : le plan-type officiel de l'étude technico-économique exigée par l'AAPI
📌 En résumé : Le décret exécutif n° 26-154 du 14 avril 2026, publié au Journal officiel n° 31 du 28 avril 2026, ne se contente plus d'exiger une étude technico-économique dans le dossier de demande de foncier économique : il impose qu'elle soit « dûment établie par un professionnel qualifié » et rédigée conformément au plan-type figurant à son annexe V. Ce plan-type compte neuf parties, de l'identification du porteur jusqu'aux annexes, en passant par le procédé de production, le plan de financement et le calcul du TRI, de la VAN et du seuil de rentabilité. Cet article en détaille le contenu exact, partie par partie.
Mots-clés de cet article
1. Ce que le décret 26-154 a changé dans le dossier de foncier économique
Le Journal officiel n° 31 du 28 avril 2026 a publié sept décrets exécutifs datés du 14 avril 2026, qui forment un ensemble cohérent de réforme du parcours de l'investisseur. Trois d'entre eux intéressent directement le montage d'un dossier.
| Texte | Objet | Ce qu'il change pour vous |
|---|---|---|
| n° 26-153 | Réorganisation de l'AAPI | Organisation des guichets uniques et délais de délivrance des autorisations |
| n° 26-154 | Modifie le décret n° 23-487 sur la concession convertible en cession du foncier économique | Impose le plan-type de l'étude technico-économique et les justificatifs de capacités financières |
| n° 26-158 | Modifie le décret n° 15-19 sur les actes d'urbanisme | Instruction et délivrance des actes d'urbanisme |
La phrase qui change la nature de l'exercice
Le décret n° 26-154 énumère les pièces qui doivent accompagner la demande de foncier économique. La première est ainsi rédigée :
📜 « l'étude technico-économique du projet d'investissement, dûment établie par un professionnel qualifié, conformément au plan-type à l'annexe (V) jointe au présent décret »
Deux exigences distinctes coexistent donc désormais : une exigence de forme — le plan-type est normé, il ne se négocie pas — et une exigence de qualité de l'auteur. Une étude complète mais hors format, ou conforme au format mais établie sans qualification, s'expose au même sort.
La seconde pièce : les capacités financières
Le même article exige « les justificatifs des capacités financières relatives aux apports en fonds propres déclarés pour le financement du projet, notamment le relevé de compte bancaire, les états financiers ou tout autre document susceptible d'établir la solvabilité du postulant ».
L'énumération est ouverte — « notamment » — mais elle fixe l'objectif : établir la solvabilité, et non simplement l'annoncer. C'est le point de jonction entre le dossier d'investissement et le dossier bancaire, que nous détaillons dans notre article sur l'apport personnel exigé par les banques.
2. Le plan-type en neuf parties, dans le détail
Voici la structure imposée par l'annexe V. Elle se lit comme un sommaire obligatoire : chaque rubrique attendue y figure nommément.
I. Informations générales sur le porteur de projet
- Identification : raison sociale ou nom et prénom, forme juridique, n° du registre du commerce, NIF, siège social, structure de l'actionnariat.
- Gouvernance et équipe de direction : organigramme prévisionnel, expérience sectorielle des dirigeants, références industrielles.
- Capacités financières : états financiers des trois derniers exercices si l'entreprise existe, capacités d'autofinancement, attestations de solvabilité ou accords de financement lorsqu'ils sont disponibles.
II. Présentation générale du projet
Objectifs stratégiques ; nature de l'activité industrielle ou de services ; description synthétique des produits envisagés ; clientèles ciblées, locales ou export ; contribution au développement sectoriel et territorial.
III. Étude technique
- Procédé de production : schéma de procédé, technologie retenue, normes et certifications visées — le texte cite ISO, IATF, GMP.
- Capacité de production : volume annuel prévu, rendement, taux d'utilisation.
- Équipements et installations : liste détaillée valorisée, caractéristiques techniques, source des équipements et fournisseurs éventuels.
- Consommations et besoins techniques : électricité, eau, gaz, carburant ; besoins en télécommunications ; contraintes environnementales — déchets, émissions, effluents.
IV. Étude de marché
Analyse de la demande nationale, régionale et internationale ; analyse de l'offre et de la concurrence ; tendances sectorielles ; positionnement stratégique du projet par rapport au marché ; politique commerciale et accès au marché.
V. Plan d'investissement
- Investissement initial : équipements, bâtiments, ingénierie et montage, fonds de roulement.
- Coûts d'exploitation : matières premières, main-d'œuvre, énergie, maintenance, autres charges.
- Plan de financement : apports en fonds propres, crédits bancaires, partenariats.
VI. Prévisions économiques et financières
C'est la partie la plus exigeante, et celle où les dossiers achoppent le plus souvent :
- compte de résultat prévisionnel sur 3 à 5 ans ;
- tableau de trésorerie sur 3 à 5 ans ;
- bilan prévisionnel sur 3 à 5 ans ;
- analyse de rentabilité : TRI, VAN, seuil de rentabilité, taux de marge.
VII. Impact socio-économique
Emplois directs, indirects et induits ; effet sur la chaîne de valeur et la sous-traitance locale ; apport en technologie et en compétences ; contribution à l'intégration locale.
VIII. Calendrier de réalisation
Phases de mise en œuvre ; délais prévisionnels ; démarrage opérationnel.
IX. Annexes
Plans et schémas ; CV des principaux dirigeants ; attestations financières.
📌 Lecture d'ensemble. Le plan-type n'est pas une liste administrative : il décrit une chaîne de démonstration. Les parties III et IV établissent que le projet est faisable et qu'il a un marché ; la partie V le chiffre ; la partie VI prouve qu'il est rentable et finançable ; les parties VII et VIII montrent qu'il est utile et daté. Une partie faible fragilise tout ce qui suit.
Votre étude suit-elle le plan-type de l'annexe V ?
Le texte exige les neuf parties, dans cet ordre, et un auteur qualifié. Nous réalisons l'étude technico-économique conforme, ou nous auditons celle que vous avez déjà et vous remettons la liste des écarts.
Vérifier la conformité de mon étude →3. La partie VI : ce que signifient réellement TRI, VAN et seuil de rentabilité
La partie VI est la seule à nommer explicitement des indicateurs de calcul. Il vaut la peine de savoir ce que chacun démontre, car c'est ce que l'instructeur y cherchera.
| Indicateur | Ce qu'il mesure | Ce que le dossier doit démontrer |
|---|---|---|
| VAN valeur actuelle nette | La richesse créée par le projet, une fois les flux futurs ramenés à aujourd'hui | Que le projet crée de la valeur, et non qu'il rembourse simplement sa mise |
| TRI taux de rentabilité interne | Le taux de rendement propre du projet | Que ce rendement dépasse le coût du financement mobilisé |
| Seuil de rentabilité | Le niveau d'activité à partir duquel le résultat devient positif | Que ce niveau est atteignable au regard de la capacité de production annoncée en partie III |
| Taux de marge | La marge dégagée rapportée à l'activité | Que la structure de coûts de la partie V tient dans la durée |
La cohérence entre parties est ici décisive. Un seuil de rentabilité qui suppose un taux d'utilisation supérieur à celui annoncé dans l'étude technique, ou un plan de financement dont les crédits ne figurent nulle part dans le tableau de trésorerie, sont des incohérences internes visibles à la lecture — sans qu'aucune expertise sectorielle ne soit nécessaire pour les repérer.
🔎 Constat de terrain (nos missions, non un texte réglementaire). Sur les études que nous reprenons, la faiblesse la plus fréquente n'est pas l'absence de calculs : c'est l'absence de liens entre eux. Trois tableaux justes mais indépendants les uns des autres ne font pas une étude technico-économique — ils font trois tableaux.
4. Où déposer, et dans quels délais l'administration doit répondre
Le décret n° 26-153 réorganise l'AAPI et fixe le cadre de traitement. Deux types de guichets coexistent : le guichet unique des grands projets et des investissements étrangers, à compétence nationale, et les guichets uniques décentralisés, à compétence locale pour les autres investissements.
Le guichet unique regroupe en un même lieu, outre les agents de l'Agence, les services permanents du centre national du registre de commerce, de l'administration fiscale, de l'administration du domaine national, de l'urbanisme, de l'environnement, de la protection civile, de l'énergie, de la société algérienne de distribution de l'électricité et du gaz, des organismes chargés du travail, de l'emploi et de la sécurité sociale, ainsi que des banques et établissements financiers. L'administration des douanes y désigne un représentant permanent au guichet national.
Les délais fixés par les textes
| Acte | Délai | Base |
|---|---|---|
| Autorisations et documents requis pour la concrétisation du projet | 15 jours à compter de la réception du dossier | 26-153, art. 30 |
| Accord préalable de création d'un établissement classé (1re, 2e, 3e catégorie) | 20 jours maximum | 26-153, art. 30 |
| Invitation à souscrire au cahier des charges après retrait de la décision définitive | 48 heures | 26-154, art. 9 bis |
| Souscription de l'investisseur au cahier des charges | 8 jours à compter de la notification | 26-154, art. 9 bis |
| Établissement de l'acte de concession par le représentant des domaines | 8 jours à compter de la réception du dossier | 26-154, art. 11 |
| Établissement de l'acte de cession | 15 jours à compter de la transmission du dossier | 26-154, art. 15 |
Deux dispositions donnent à ces délais leur portée réelle. D'abord, l'article 22 du décret n° 26-153 : les représentants des administrations publiques au sein des guichets uniques reçoivent délégation à l'effet de signer et de délivrer, au nom des autorités dont ils relèvent, l'ensemble des actes prévus par le décret. Ensuite, l'article 24 : « les documents délivrés par les représentants des administrations et des autres organismes au sein du guichet unique sont opposables aux administrations et organismes concernés ».
⚠️ Ce que cela implique concrètement. Le délai de 15 jours court à compter de la réception du dossier. Un dossier incomplet ou non conforme au plan-type ne fait pas courir le délai — il le reporte. La rapidité promise par la réforme se joue donc entièrement en amont, dans la qualité du dossier déposé.
5. Après l'octroi : les engagements qui suivent le dossier
Le dossier ne s'arrête pas à la décision. Le décret n° 26-154 encadre la suite, et les engagements pris dans l'étude deviennent opposables.
Le respect des déclarations
L'article 9 bis pose que « l'investisseur bénéficiaire est tenu au respect des déclarations émises lors de la formulation de sa demande de foncier économique ». Ce que l'étude annonce engage.
Le cahier des charges
La souscription au cahier des charges « engage à réaliser le projet d'investissement prévu dans le respect total de ses clauses et conditions », selon le modèle type annexé au décret.
Le droit d'obtenir les autorisations
L'article 13 précise que la concession confère à son titulaire le droit d'obtenir le permis de construire et l'ensemble des autorisations, agréments et pièces administratives permettant la mise en œuvre effective du projet, auprès des guichets uniques.
Le suivi et les recours
Le cahier des charges type prévoit la transmission d'un rapport semestriel d'avancement et le signalement de toute modification du projet. En cas de suite défavorable, un recours est ouvert devant la Haute commission nationale des recours liés à l'investissement.
Cette continuité explique pourquoi le calendrier de la partie VIII et les prévisions de la partie VI ne sont pas des formalités : ce sont les termes de référence auxquels l'exécution du projet sera comparée.
6. Les six écueils les plus fréquents d'une étude technico-économique
Constats issus de notre pratique d'élaboration et de reprise d'études, et non de dispositions réglementaires.
- Adopter un autre plan que celui de l'annexe V. Un plan « business plan » classique, même excellent, n'est pas le plan-type. Les intitulés et l'ordre des neuf parties sont fixés par le texte.
- Traiter la partie VII comme du remplissage. Emplois directs, indirects et induits, intégration locale et sous-traitance : ce sont des critères d'appréciation du projet, pas une conclusion de politesse.
- Chiffrer sans relier. Le seuil de rentabilité doit être cohérent avec le taux d'utilisation de la partie III ; le plan de financement de la partie V doit se retrouver dans le tableau de trésorerie de la partie VI.
- Négliger les contraintes environnementales de la partie III. Déchets, émissions et effluents y sont expressément demandés — et ils conditionnent en aval le classement de l'établissement et son délai d'instruction.
- Annoncer des fonds propres sans justificatif exploitable. Le texte veut des documents établissant la solvabilité : relevé de compte, états financiers, ou équivalent. Une déclaration ne suffit pas.
- Sous-estimer le calendrier de la partie VIII. Il devient une référence pour le suivi, et le cahier des charges type encadre le démarrage des travaux et la mise en exploitation.
Cet article présente le contenu du plan-type et le cadre réglementaire applicable ; il ne constitue ni un conseil juridique, ni une garantie d'obtention d'un foncier économique ou d'une autorisation. Les textes cités peuvent être modifiés : les vérifier auprès de l'AAPI ou sur le Journal officiel avant tout dépôt.
FAQ — Questions fréquentes
🔎 Sources et références
- Décret exécutif n° 26-154 du 26 Chaoual 1447 correspondant au 14 avril 2026 modifiant et complétant le décret exécutif n° 23-487 du 28 décembre 2023 fixant les conditions et les modalités de concession convertible en cession du foncier économique — art. 2, 3, 4 et annexe V (plan-type de l'étude technico-économique) — Journal officiel de la République algérienne n° 31 du 28 avril 2026 · Vérifié le 01/08/2026
- Décret exécutif n° 26-153 du 26 Chaoual 1447 correspondant au 14 avril 2026 portant réorganisation de l'Agence algérienne de promotion de l'investissement — art. 17 à 31 — Journal officiel de la République algérienne n° 31 du 28 avril 2026 · Vérifié le 01/08/2026
- Loi n° 22-18 du 24 juillet 2022 relative à l'investissement — Journal officiel de la République algérienne · Vérifié le 01/08/2026
- Agence algérienne de promotion de l'investissement — portail institutionnel — AAPI · Vérifié le 01/08/2026
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