العقار الاقتصادي في الجزائر: المسار الكامل، من التسجيل الأوّلي إلى عقد التنازل
📌 باختصار: الحصول على عقار اقتصادي ليس إجراءً واحداً، بل مسار من إحدى عشرة مرحلة، لكلٍّ منها أجلها. وقد أعاد المرسوم التنفيذي رقم 26-154 المؤرخ في 14 أفريل 2026، المنشور في الجريدة الرسمية رقم 31 بتاريخ 28 أفريل 2026، صياغة عدد منها وضيّق أغلبها: 30 يوماً للعرض، و15 يوماً للمعالجة، و48 ساعة للردّ بعد قرار المجلس، و8 أيام للاكتتاب في دفتر الشروط، و8 أيام لعقد الامتياز، و3 أشهر للتحويل إلى تنازل. إليك التسلسل الزمني كاملاً، وما يظلّ سارياً بعد التوقيع.
الكلمات المفتاحية لهذا المقال
1. المراحل 1 إلى 3: من عرض الملك إلى الطلب المسجَّل
يبدأ كل شيء على المنصة الرقمية للمستثمر، التي تسيّرها الوكالة. فالملك العقاري المتاح يُعرَض فيها مرفقاً ببطاقة تقنية تحدّد طبيعة النشاط المنتظَرة.
عرض الملك — 30 يوماً
تحدّد المادة 4 مدّة العرض بـثلاثين يوماً. وهي النافذة التي تُقبَل فيها الترشيحات.
التسجيل الأوّلي عبر الإنترنت
يملأ الطالب، عبر المنصة، بنود مشروعه: النشاط المزمَع، وموقع الملك المستهدَف ومساحته، ومخطط التمويل — الكلفة التقديرية للمشروع، ومبلغ المساهمات الشخصية، ومبلغ القروض.
التأكيد ووصل آلي
«يؤكّد الطالب اختياره ويُشكِّل تسجيل طلبه مقابل وصل تسجيل يُولَّد آلياً من طرف المنصة الرقمية للمستثمر.»
وفي هذه المرحلة تُرفَق الوثائق المطلوبة، ومنها الدراسة التقنية الاقتصادية المطابقة لمخطط الملحق الخامس ومبرّرات القدرات المالية، التي فصّلناها في مقالنا المخصَّص لـالمخطط النموذجي للدراسة التقنية الاقتصادية.
ويمكن لكل شخص طبيعي أو معنوي، وطني أو أجنبي، مقيم أو غير مقيم بمفهوم القانون رقم 22-18 المتعلق بالاستثمار، وصاحب مشروع، أن يترشّح.
2. المراحل 4 إلى 6: التنقيط والانتقاء الأوّلي والقرار
المعالجة رقمية وتتّبع تسلسلاً صارماً.
| المرحلة | المحتوى | الأجل |
|---|---|---|
| 4. المعالجة | التنقيط عبر شبكة التقييم في الملحق الأول، متقاطعةً مع الملك المستهدَف؛ والترتيب تنازلياً حسب النقطة | 15 يوماً من انقضاء أجل العرض |
| 5. الانتقاء الأوّلي | قائمة المشاريع المصنَّفة ضمن أفضل ثلاثة مستويات تنقيط، والتي اعتُبرت معلوماتها مطابقة للوثائق المطلوبة | — |
| 6. القرار | القائمة تُعرَض دون ذكر الأسماء على مجلس الإدارة الذي يقرّر المشروع المستفيد | الدورة القادمة للمجلس؛ وردّ الوكالة خلال 48 ساعة بعد القرار |
ويفصل المجلس «مع مراعاة النقطة المتحصَّل عليها ومعامل كل معيار والبارامترات وأهمية المشروع وكذا أثره على الاقتصاد الوطني». وتفاصيل التنقيط موضوع مقالنا حول شبكة التقييم على 1500 نقطة.
ثم تُعدّ الوكالة قراراً مؤقتاً بالمنح، وفق نموذج الملحق الثاني من المرسوم.
هل ملفّك جاهز لنافذة الثلاثين يوماً؟
العرض يدوم ثلاثين يوماً والمعالجة خمسة عشر. نحضّر مسبقاً الدراسة التقنية الاقتصادية ومبرّرات القدرات المالية وانسجام المعطيات المصرَّح بها.
حضّر ملفّي ←3. المرحلة 7: القرار المؤقت يصبح نهائياً
نقطة كثيراً ما يُساء فهمها: قرار المنح لا يصبح نهائياً فوراً.
📜 «لا يصبح القرار المؤقت نهائياً إلا بعد انقضاء آجال الطعون المنصوص عليها في المرسوم الرئاسي رقم 22-296 المؤرخ في 4 سبتمبر 2022.»
ويمكن للطالب المُقصى أن يقدّم شكوى، ثمّ — في حال ردّ غير مُرضٍ يُبلَّغ عبر المنصة — طعناً أمام اللجنة الوطنية العليا للطعون المتعلقة بالاستثمار.
- إذا كان الطعن غير مقبول أو مرفوضاً، تُبلّغ الوكالة القرار النهائي المرخِّص بمنح الامتياز لفائدة المستثمر المُحتفَظ به، وفق نموذج الملحق الثالث.
- إذا كان الطعن مقبولاً، يُعلَم المستثمر الذي قُبل طعنه بالقرار النهائي؛ وتُلغي الوكالة القرار المؤقت وتبلّغه للمستفيد الأصلي.
وينصّ المرسوم كذلك على حالة الإلغاء اللاحق: فيحتفظ مجلس الإدارة حينها، في دورته القادمة، بمستفيد جديد من قائمة المنتقين أولياً، أو يقرّر إعادة إدماج الملك في محفظة العقار الاقتصادي.
سحب القرار النهائي: يُدعى المستفيد إلى التقرّب من الشباك الوحيد المختصّ إقليمياً في أجل لا يتجاوز خمسة عشر يوماً، ابتداءً من انقضاء آجال الطعون أو من تبليغ قرار اللجنة العليا.
4. المرحلتان 8 و9: دفتر الشروط وعقد الامتياز
هنا تضيق الرزنامة، وتصبح الالتزامات مُلزِمة.
| المرحلة | الأجل | الأساس |
|---|---|---|
| دعوة الشباك الوحيد للاكتتاب في دفتر الشروط | 48 ساعة من سحب القرار النهائي | م.9 مكرر |
| اكتتاب المستثمر في دفتر الشروط | 8 أيام من التبليغ عبر المنصة | م.9 مكرر |
| إعداد عقد الامتياز من ممثل الأملاك | 8 أيام من استلام الملف | م.11 |
| حيازة الملك | محضر يُعدّه الشباك الوحيد فور تسليم العقد | دفتر الشروط، م.20 |
والاكتتاب في دفتر الشروط «يُلزِم بإنجاز المشروع الاستثماري المقرَّر في احترام تامّ لبنوده وشروطه». وتُذكِّر المادة 9 مكرر بأنّ «المستثمر المستفيد ملزَم باحترام التصريحات الصادرة عند صياغة طلبه».
⚠️ جزاء الصمت. عدم احترام هذه الالتزامات، «بعد إعذار واحد (1) بقي دون جدوى مدّة عشرة (10) أيام، يترتّب عليه إلغاء قرار منح العقار الاقتصادي». إعذار واحد، وعشرة أيام: الهامش ضيّق.
وتوضّح المادة 13 في المقابل ما يفتحه الامتياز: فهو «يخوّل صاحبه الحقّ في الحصول على رخصة البناء وعلى مجموع التراخيص والاعتمادات والوثائق الإدارية التي تسمح بالتجسيد الفعلي للمشروع الاستثماري، وذلك لدى الشبابيك الوحيدة للاستثمار».
5. المرحلة 10: طور الإنجاز والتزاماته
يؤطّر دفتر الشروط النموذجي، الملحق بالمرسوم، التنفيذَ بسلسلة من الآجال والالتزامات.
| الالتزام | الأجل |
|---|---|
| إيداع طلب رخصة البناء لدى الشباك الوحيد | شهران من تسليم عقد الامتياز |
| انطلاق أشغال الإنجاز | 6 أشهر من الحصول على رخصة البناء |
| إنجاز المشروع ووضعه في الاستغلال | الأجل المكتتَب في دفتر الشروط، من الحصول على رخصة البناء |
| دفع الإتاوة الإيجارية السنوية | 15 يوماً من استلام أمر الدفع |
| تقرير تقدّم المشروع | سداسي، يُرسَل إلى الوكالة عبر شباكها الوحيد |
| ردّ الوكالة على طلب تغيير النشاط | شهر واحد من إخطارها |
والإتاوة الإيجارية السنوية «تُدفَع ابتداءً من دخول المشروع في الاستغلال». وعند التأخّر، يُعذِر قابض الأملاك بالدفع «في ظرف ثمانية أيام» للمبلغ مزيداً بـغرامة قدرها 5 %؛ وإن لم يفعل، يُخطِر الشباك الوحيد للوكالة قصد فسخ الامتياز.
ويجب على المستثمر كذلك أن يبلّغ الوكالة، عبر الشباك الوحيد، «بكل التعديلات على كل العناصر المتعلقة بالمشروع الاستثماري».
6. المرحلة 11: تحويل الامتياز إلى تنازل
وهي غاية المنظومة: الانتقال من حقّ الاستعمال إلى الملكية.
دراسة الطلب — 3 أشهر
تنصّ المادة 15 المعدَّلة على أجل «لا يتجاوز ثلاثة (3) أشهر، ابتداءً من تاريخ استلام الطلب».
إعداد عقد التنازل — 15 يوماً
«يُعدّ ممثل إدارة الأملاك، على مستوى الشباك الوحيد للوكالة، عقد التنازل في أجل لا يتجاوز خمسة عشر (15) يوماً، ابتداءً من تاريخ إرسال الملف.»
مصاريف على عاتق المستثمر
يضع دفتر الشروط على عاتقه حقوق التسجيل ورسم الإشهار العقاري لعقد التنازل، وكذا سائر الحقوق والرسوم السارية وقت إعداد العقد.
الفسخ، في الطرف الآخر من المسار
تنظّم المادة 17 الخروج من المنظومة. فالفسخ يمكن أن يقع بمبادرة من الوكالة، عبر شباكها الوحيد، خصوصاً حين لا يحترم صاحب الامتياز التزاماته. وهو يفترض إعذارات بقيت دون جدوى، يُعدّ أوّلها ويُرسله الوكالة، والتالي عن طريق مُحضِر قضائي للأجل نفسه. وعلى أساس قرار الفسخ المبلَّغ، يُعدّ ممثل الأملاك في الشباك الوحيد عقد الفسخ.
🔎 ملاحظة ميدانية (من مهامّنا، لا من نصّ تنظيمي). المسار قصير على الورق وطويل في الواقع، لسبب بسيط: فأغلب الآجال تسري ابتداءً من فعل يجب على المستثمر نفسه أن يُطلِقه — سحب قرار، الاكتتاب في دفتر شروط، إيداع طلب رخصة. وأيام الانتظار بين هذه الأفعال، لا الآجال الإدارية، هي التي تُطيل الرزنامة الحقيقية.
يستعيد هذا المقال الإجراء كما ينظّمه المرسوم التنفيذي رقم 26-154 ودفتر الشروط النموذجي الملحق به؛ ولا يشكّل استشارة قانونية ولا ضماناً للحصول على عقار اقتصادي. والنصّ قابل للتعديل: يجب التحقّق منه لدى الوكالة أو في الجريدة الرسمية قبل أي إيداع.
أسئلة متكرّرة
🔎 المصادر والمراجع
- المرسوم التنفيذي رقم 26-154 المؤرخ في 14 أفريل 2026 المعدّل والمتمّم للمرسوم التنفيذي رقم 23-487 المؤرخ في 28 ديسمبر 2023 — المادة 2 (إعادة صياغة المواد 4 و6 و7 و9)، والمادة 3 (المادتان 9 مكرر و9 مكرر 1)، والمادة 4 (المواد 11 و13 و15 و17)، والملحق IV (دفتر الشروط النموذجي، المواد 18 إلى 25) — الجريدة الرسمية للجمهورية الجزائرية رقم 31 بتاريخ 28 أفريل 2026 · تم التحقق بتاريخ 01/08/2026
- المرسوم التنفيذي رقم 26-153 المؤرخ في 14 أفريل 2026 المتضمّن إعادة تنظيم الوكالة الجزائرية لترقية الاستثمار — الجريدة الرسمية للجمهورية الجزائرية رقم 31 بتاريخ 28 أفريل 2026 · تم التحقق بتاريخ 01/08/2026
- القانون رقم 22-18 المؤرخ في 24 جويلية 2022 المتعلق بالاستثمار؛ والمرسوم الرئاسي رقم 22-296 المؤرخ في 4 سبتمبر 2022 (اللجنة الوطنية العليا للطعون المتعلقة بالاستثمار) — الجريدة الرسمية للجمهورية الجزائرية · تم التحقق بتاريخ 01/08/2026
📚 مقالات ذات صلة على ProfitPilot
