شبكة تقييم العقار الاقتصادي: كيف يُنقَّط مشروعك على 1500 نقطة
📌 باختصار: منح العقار الاقتصادي لا يخضع للتقدير: بل يقوم على شبكة تقييم مُرقَّمة، منشورة في الملحق الأول من المرسوم التنفيذي رقم 26-154 المؤرخ في 14 أفريل 2026. ثمانية معايير، معاملات تتراوح بين 1 و7، ونقطة قصوى قدرها 1500 نقطة. ومعالجة الطلبات رقمية، والترتيب يتمّ تنازلياً حسب النقطة، ولا يُنتقى أولياً سوى المشاريع المصنَّفة ضمن أفضل ثلاثة مستويات تنقيط. وفهم الوزن الحقيقي لكل معيار هو معرفة أين يُحسَم الملف فعلاً.
الكلمات المفتاحية لهذا المقال
1. تنقيط رقمي، ترتيب، وثلاثة مستويات محتفَظ بها
يعيد المرسوم التنفيذي رقم 26-154 المؤرخ في 14 أفريل 2026، المنشور في الجريدة الرسمية رقم 31 بتاريخ 28 أفريل 2026، صياغة المادة 7 من المرسوم رقم 23-487. فمعالجة طلب منح العقار الاقتصادي «تتمّ بطريقة رقمية، بواسطة شبكة تقييم المشاريع التي يرد نموذجها في الملحق (I) المرفق بهذا المرسوم، وتقاطعها مع الملك العقاري المستهدَف من طرف الطالب».
وثلاثة عناصر إجرائية تستحقّ الحفظ قبل النظر في المعايير أصلاً.
الترتيب آلي
يتمّ «بطريقة رقمية، حسب الترتيب التنازلي للنقطة المتحصَّل عليها». ولا يتدخّل أي تقدير بشري في هذه المرحلة.
ثلاثة مستويات تنقيط فقط تُنتقى أولياً
تُعدّ الوكالة قائمة المشاريع المصنَّفة ضمن أفضل ثلاثة مستويات تنقيط، والتي فُحصت معلوماتها المصرَّح بها واعتُبرت مطابقة للوثائق المطلوبة. وقد يضمّ المستوى الواحد عدّة مشاريع حصلت على النقطة نفسها.
مجلس الإدارة يقرّر في سرّية الهوية
تُعرَض عليه القائمة دون ذكر الأسماء من طرف المدير العام، مرفقةً ببطاقات الفحص والتقييم. ويقرّر المجلس «مع مراعاة النقطة المتحصَّل عليها ومعامل كل معيار والبارامترات وأهمية المشروع وكذا أثره على الاقتصاد الوطني».
📌 ما يعنيه ذلك. النقطة لا تقرّر وحدها، لكنها تقرّر الوصول إلى القرار: فخارج المستويات الثلاثة الأفضل، لا يُعرَض الملف على المجلس أصلاً. والهدف الأول إذاً ليس أن تكون الأفضل، بل أن تدخل المنطقة التي يُنظَر فيها إليك.
2. الشبكة كاملةً: ثمانية معايير ومعاملات ونقاط
هذه شبكة الملحق الأول، مستعادة كاملةً. وعمود «النقطة» هو قيمة البارامتر مضروبة في معامل المعيار.
| المعيار | المعامل | البارامتر | القيمة | النقطة |
|---|---|---|---|---|
| طبيعة النشاط | 7 | الأولوية 1 | 60 | 420 |
| الأولوية 2 | 40 | 280 | ||
| الأولوية 3 | 20 | 140 | ||
| مبلغ الاستثمار | 6 | ≥ 100 مليار دج | 60 | 360 |
| 50 ≤ المبلغ < 100 مليار دج | 55 | 330 | ||
| 10 ≤ المبلغ < 50 مليار دج | 50 | 300 | ||
| 7 ≤ المبلغ < 10 مليارات دج | 40 | 240 | ||
| 5 ≤ المبلغ < 7 مليارات دج | 35 | 210 | ||
| 2 ≤ المبلغ < 5 مليارات دج | 30 | 180 | ||
| 1 ≤ المبلغ < 2 مليار دج | 20 | 120 | ||
| 0,5 ≤ المبلغ < 1 مليار دج | 15 | 90 | ||
| 0,1 ≤ المبلغ < 0,5 مليار دج | 10 | 60 | ||
| < 0,1 مليار دج | 5 | 30 | ||
| مبلغ المساهمة في الأموال الخاصة | 4 | المساهمة ≥ 70 % | 50 | 200 |
| 50 % ≤ المساهمة < 70 % | 40 | 160 | ||
| 30 % ≤ المساهمة < 50 % | 30 | 120 | ||
| المساهمة < 30 % | 20 | 80 | ||
| الشغل | 5 | ≥ 500 منصب | 60 | 300 |
| 250 ≤ المناصب < 500 | 50 | 250 | ||
| 100 ≤ المناصب < 250 | 40 | 200 | ||
| 50 ≤ المناصب < 100 | 30 | 150 | ||
| 10 ≤ المناصب < 50 | 20 | 100 | ||
| < 10 مناصب | 10 | 50 | ||
| ديمومة الشغل | 1 | نسبة العقود المحددة المدّة < 20 % | 60 | 60 |
| 20 % ≤ النسبة < 30 % | 40 | 40 | ||
| النسبة ≥ 30 % | 10 | 10 | ||
| توسيع الاستثمار | 1 | ملك عقاري مجاور ملاصق | 70 | 70 |
| ملك عقاري آخر | 35 | 35 | ||
| المساهمة في تنويع الصادرات | 1 | النسبة > 50 % | 30 | 30 |
| 25 % ≤ النسبة ≤ 50 % | 20 | 20 | ||
| النسبة < 25 % | 10 | 10 | ||
| النسبة = 0 | 0 | 0 | ||
| المحتوى المحلي (نسبة الإدماج) | 2 | النسبة > 50 % | 30 | 60 |
| 25 % ≤ النسبة ≤ 50 % | 20 | 40 | ||
| النسبة < 25 % | 10 | 20 | ||
| النسبة = 0 | 0 | 0 | ||
| النقطة القصوى | 1500 | |||
3. الوزن الحقيقي لكل معيار: أربعة أسطر تصنع 85 % من النقطة
تُوهم الشبكة، مقروءةً سطراً سطراً، بأنّ المعايير الثمانية متكافئة. لكنها، منسوبةً إلى النقطة القصوى البالغة 1500، تروي شيئاً آخر.
| المعيار | النقطة القصوى | الحصّة من المجموع |
|---|---|---|
| طبيعة النشاط | 420 | 28 % |
| مبلغ الاستثمار | 360 | 24 % |
| الشغل | 300 | 20 % |
| مبلغ المساهمة في الأموال الخاصة | 200 | 13,3 % |
| توسيع الاستثمار | 70 | 4,7 % |
| ديمومة الشغل | 60 | 4 % |
| المحتوى المحلي | 60 | 4 % |
| تنويع الصادرات | 30 | 2 % |
فالمعايير الأربعة الأولى تمثّل 1280 نقطة من 1500، أي 85 % من النقطة. أمّا الأربعة الأخيرة مجتمعةً فلا تتجاوز 220 نقطة — أقلّ من معيار «الشغل» وحده.
المعيار الحاسم: طبيعة النشاط
بمعامل قدره 7 وفارق يمتدّ من 420 إلى 140 نقطة حسب الأولوية، هو المعيار الأثقل والأكثر تمييزاً. وهو لا يتوقّف على التركيب المالي للمشروع: فالأولويات «تحدّدها الوكالة بالتشاور مع القطاعات المعنية والولاة، على أساس دراسة نوايا الاستثمار المعبَّر عنها من طرف أصحاب المشاريع، وتُضبَط بعد مداولة مجلس الإدارة».
ويضيف النصّ توضيحاً حاسماً: الملك العقاري المعروض يُرفَق، عند عرضه على المنصة الرقمية، «ببطاقة تقنية تسمح بتحديد المعيار المتعلق بطبيعة النشاط الخاص بالملك العقاري المعني».
⚠️ النتيجة العملية. تصنيف الأولوية 1 أو 2 أو 3 يُقرَأ على البطاقة التقنية للعقار المستهدَف، قبل الترشّح. والترشّح لملك لا تطابق بطاقته التقنية نشاطك يعني القبول ابتداءً بفارق قدره 280 نقطة من 1500 — نادراً ما تُعوَّض ببقية المعايير.
أيّ نقطة سيحصل عليها مشروعك؟
نُحاكي نقطتك على المعايير الثمانية للشبكة، ونحدّد النقاط القابلة للاسترجاع، ونوائم الدراسة التقنية الاقتصادية مع المعطيات المصرَّح بها.
حاكِ نقطة مشروعي ←4. المعياران الماليان: المبلغ والمساهمة يُقرآن معاً
تتضمّن الشبكة ملاحظة قراءة صريحة للمعيارين 2 و3: «الترابط بين المعيارين يسمح بالحكم على قدرة المستثمر على تعبئة التمويلات اللازمة لإنجاز المشروع.»
أي أنّ هذين المعيارين ليسا مستقلّين. فالإعلان عن استثمار مرتفع لالتقاط 360 نقطة المبلغ مع التصريح بمساهمة دون 30 % يُنتج تركيبة مقروءة: 360 + 80 = 440 نقطة، لكن قبل ذلك تناقضاً ظاهراً بين الطموح المعلَن والوسائل المُثبَتة.
ثلاث تركيبات، بمبلغ استثمار واحد
مثال قراءة، لمشروع بـ3 مليارات دج — أي 180 نقطة بعنوان المبلغ:
| المساهمة المصرَّح بها | نقطة «المساهمة» | مجموع المعيارين |
|---|---|---|
| ≥ 70 % | 200 | 380 |
| من 50 % إلى 70 % | 160 | 340 |
| من 30 % إلى 50 % | 120 | 300 |
| < 30 % | 80 | 260 |
الفارق بين أفضل وأسوأ سيناريو مساهمة هو 120 نقطة — ما يعادل شريحتين من شرائح مبلغ الاستثمار. فمشروع أكثر تواضعاً لكنه مموَّل ذاتياً بقوّة قد يتجاوز مشروعاً أكثر طموحاً لكنه ضعيف الرسملة.
ولنتذكّر أنّ المساهمة المصرَّح بها يجب أن تُبرَّر: فالمرسوم يشترط مبرّرات القدرات المالية، ومنها كشف الحساب البنكي أو الكشوف المالية. وقد فصّلنا هذه النقطة في مقالنا حول المخطط النموذجي للدراسة التقنية الاقتصادية، وارتباطها بالتمويل البنكي في مقال المساهمة الذاتية التي تشترطها البنوك.
5. المعايير الثانوية: نقاط قليلة لكنها سهلة الكسب
المعايير الأربعة الأخيرة لا تزن سوى 220 نقطة مجتمعة. ومع ذلك فهي الأكثر إهمالاً — رغم أنها تُحسَم بخيارات تصميم المشروع لا بوسائل إضافية.
- توسيع الاستثمار (70 نقطة). الملك العقاري المجاور الملاصق يساوي 70 نقطة، مقابل 35 لأي ملك آخر. وتوضّح ملاحظة القراءة أنّ هذا المعيار «يسمح بأخذ الخبرة في المجال المعني بعين الاعتبار». فللمستثمر المستقرّ أصلاً مصلحة في استهداف التوسيع بدل موقع جديد.
- ديمومة الشغل (60 نقطة). البارامتر هو نسبة العقود المحددة المدّة: أقلّ من 20 % تساوي 60 نقطة، و30 % فأكثر لا تساوي سوى 10. فارق 50 نقطة يُكتسَب بمجرّد خيار في بنية التعاقد.
- المحتوى المحلي (60 نقطة). نسبة الإدماج تُحسَب بوصفها «قيمة المدخلات المنتَجة محلياً بالنسبة لمجموع مدخلات المنتج المصنَّع». وتجاوز 50 % يضاعف النقطة مقارنةً بنسبة دون 25 %.
- تنويع الصادرات (30 نقطة). تُحسَب بوصفها «حصّة الصادرات في الإنتاج المزمَع». وهو أخفّ المعايير، لكنه لا يكلّف شيئاً في التوثيق متى كان للمشروع وجهة تصديرية.
🔎 ملاحظة ميدانية (من مهامّنا، لا من نصّ تنظيمي). في الملفّات التي نُعيد تركيبها، نادراً ما تكون هذه المعايير الأربعة مُرقَّمة: فنسبة الإدماج وحصّة التصدير تُترَك فارغةً أو تُملَأ تخميناً. وهي مع ذلك النقاط الوحيدة في الشبكة التي تُنال دون رفع الاستثمار ولا عدد العمّال — شرط أن تُحسَب وتُوثَّق في الدراسة.
6. تحضير الترشّح: ترتيب القرارات
ملاحظات مستخلَصة من ممارستنا في المرافقة، لا من أحكام تنظيمية.
- اقرأ البطاقة التقنية للعقار قبل كل شيء. فهي التي تحدّد طبيعة النشاط المنتظَرة، أي المعيار ذا الـ420 نقطة. وهذا الخيار يسبق كل الخيارات الأخرى.
- حاكِ النقطة قبل الإيداع. المعايير الثمانية علنية ومُرقَّمة: وجدول محاكاة يُبنى في ساعة ويجنّبك إيداعاً ضائعاً.
- وازِن بين المبلغ والمساهمة، لا تكتفِ بتعظيم المبلغ. فالمعياران يُقرآن معاً؛ والطموح غير المموَّل يُرى.
- رقّم المعايير الثانوية الأربعة في الدراسة. نسبة الإدماج، حصّة التصدير، نسبة العقود المحددة، المجاورة: هذه معطيات تُحسَب، لا نوايا تُصرَّح.
- تحقّق من الانسجام بين الشبكة والدراسة التقنية الاقتصادية. فعدد العمّال والمبلغ والمساهمة المصرَّح بها في الطلب يجب أن تطابق ما في الدراسة. والاختلاف بين الوثيقتين أوّل أسباب عدم المطابقة.
يستعيد هذا المقال محتوى شبكة التقييم المنشورة في الملحق الأول من المرسوم التنفيذي رقم 26-154؛ ولا يشكّل استشارة قانونية ولا ضماناً للحصول على عقار اقتصادي. والنصّ قابل للتعديل: يجب التحقّق منه لدى الوكالة أو في الجريدة الرسمية قبل أي إيداع.
أسئلة متكرّرة
🔎 المصادر والمراجع
- المرسوم التنفيذي رقم 26-154 المؤرخ في 14 أفريل 2026 المعدّل والمتمّم للمرسوم التنفيذي رقم 23-487 المؤرخ في 28 ديسمبر 2023 — المادة 2 (إعادة صياغة المادة 7) والملحق I: شبكة تقييم المشاريع الاستثمارية — الجريدة الرسمية للجمهورية الجزائرية رقم 31 بتاريخ 28 أفريل 2026 · تم التحقق بتاريخ 01/08/2026
- المرسوم التنفيذي رقم 26-153 المؤرخ في 14 أفريل 2026 المتضمّن إعادة تنظيم الوكالة الجزائرية لترقية الاستثمار — الجريدة الرسمية للجمهورية الجزائرية رقم 31 بتاريخ 28 أفريل 2026 · تم التحقق بتاريخ 01/08/2026
- القانون رقم 22-18 المؤرخ في 24 جويلية 2022 المتعلق بالاستثمار — الجريدة الرسمية للجمهورية الجزائرية · تم التحقق بتاريخ 01/08/2026
📚 مقالات ذات صلة على ProfitPilot
