Ouvrir un hôtel ou une résidence hôtelière en Algérie : catégories, autorisations et normes de classement
En résumé : Le décret exécutif n° 19-158 du 30 avril 2019 définit cinq catégories d'établissements hôteliers et subordonne l'exploitation à trois autorisations : autorisation d'exploitation délivrée par le wali, arrêté de classement prononcé après avis d'une commission de wilaya, et agrément du gérant. Le décret exécutif n° 25-90 du 24 février 2025 l'a modifié : l'Agence nationale du foncier touristique siège désormais à la commission de classement et délivre la plaque contre paiement. Les annexes fixent des surfaces minimales — 10 m² pour une chambre double en une étoile, hors sanitaires et circulations — dont se déduit le nombre de lits qu'un bâtiment peut porter, et donc l'économie du projet.
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1. Existe-t-il une catégorie « auberge » en droit algérien ?
Non, et c'est la première surprise du dossier. Le texte qui organise l'hôtellerie algérienne ne connaît ni « auberge », ni « auberge de jeunesse », ni aucune formule de couchage économique.
Le décret exécutif n° 19-158 du 30 avril 2019, publié au Journal officiel n° 33, définit les établissements hôteliers et fixe les conditions de leur exploitation, de leur classement et de l'agrément de leur gérant. Il retient cinq catégories, et cinq seulement :
| Catégorie | Classes | Ce qui la définit |
|---|---|---|
| Hôtel | 5 classes, de 5 à 1 étoile | Chambres et suites, restauration et animation facultatives |
| Complexe touristique ou village de vacances | 3 classes | Un hôtel, des appartements ou bungalows, des services commerciaux et de loisirs |
| Hôtel-appartements, ou résidence hôtelière | 3 classes | Des appartements équipés d'une cuisine |
| Motel ou relais routier | 3 classes | Proche d'un axe routier, pour une clientèle de passage |
| Camping touristique | 3 classes | Bungalows, chalets ou emplacements, avec des services collectifs |
Un projet d'hébergement doit donc se loger dans l'une de ces cinq cases. Un concept à lits multiples se rattachera le plus souvent à l'hôtel une étoile ; un immeuble d'appartements meublés loués à la nuitée relève de la résidence hôtelière, seule catégorie qui reconnaisse des unités équipées d'une cuisine.
Un choix économique avant d'être administratif. La catégorie et la classe retenues commandent la grille de normes que le bâtiment devra satisfaire — surfaces minimales, équipements obligatoires, personnel. Elles décident donc du nombre de lits qu'un immeuble donné peut porter, et par là du chiffre d'affaires. C'est une décision à prendre avant toute promesse de vente, pas après.
Le cadre légal supérieur reste la loi n° 99-01 du 6 janvier 1999 fixant les règles relatives à l'hôtellerie, reprise dans le recueil officiel des textes du tourisme.
2. Les trois autorisations obligatoires, et qui les délivre
Le décret n° 19-158 subordonne l'exploitation d'un établissement hôtelier à trois actes distincts. Ils ne s'obtiennent pas au même moment et ne relèvent pas de la même logique.
- L'autorisation d'exploitationElle est délivrée par le wali, sur proposition du directeur du tourisme et de l'artisanat de la wilaya, auprès de qui le dossier se dépose.
- L'arrêté de classementIl fixe la catégorie et la classe. Une commission de wilaya instruit la demande. Le classement est révisable tous les cinq ans.
- L'agrément du gérantIl porte sur la personne, non sur le bâtiment. Voir la section qui lui est consacrée plus bas.
Une fois ces actes obtenus, l'exploitant dispose d'un délai de six mois pour démarrer l'activité.
Les pièces que le dossier réclame
Au-delà des documents d'identité et du titre de propriété ou du bail, le dossier appelle deux familles de pièces que les porteurs de projet sous-estiment régulièrement :
- les attestations de conformité en matière de sécurité, d'hygiène et de prévention des incendies ;
- un plan de sécurité approuvé ;
- la justification de la qualification professionnelle du gérant.
Ce que cela coûte, et où l'oubli se paie. La détection incendie, l'alarme centralisée, la seconde issue de secours, l'escalier protégé et l'éclairage de sécurité ne sont pas des options de confort : ils conditionnent l'autorisation, et l'assurance. Un budget de travaux qui ne les isole pas est un budget faux.
3. Ce que le décret 25-90 a changé en février 2025
C'est le point sur lequel la quasi-totalité des contenus disponibles en ligne est périmée, y compris des pages encore consultées aujourd'hui.
Le décret exécutif n° 25-90 du 24 février 2025, publié au Journal officiel n° 14 (page 11), modifie et complète le décret n° 19-158. Il touche trois articles, et fait entrer un acteur nouveau dans le circuit du classement : l'Agence nationale du foncier touristique.
| Article modifié | Ce qui change |
|---|---|
| Article 19 | La commission de wilaya de classement comprend désormais un représentant du directeur général de l'ANFT |
| Article 25 | La plaque de classement est délivrée contre paiement par l'ANFT, sur présentation de l'arrêté de classement |
| Article 32 | La commission nationale de recours est restructurée autour du directeur général de l'ANFT, et accueille un représentant de l'organisation professionnelle la plus représentative des hôteliers |
La conséquence pratique tient en une phrase. S'adresser à la seule direction du tourisme de wilaya ne suffit plus : l'agence qui gère le foncier touristique siège maintenant dans l'instance qui classe, et perçoit un paiement à la remise de la plaque.
Portée exacte de cette affirmation. Elle vaut pour les textes que nous avons lus au Journal officiel à la date indiquée en pied d'article : décrets exécutifs n° 19-158 et n° 25-90. Nous n'affirmons pas qu'aucune autre modification n'existe. Avant tout dépôt, la vérification de l'état du texte auprès de la direction du tourisme de wilaya reste la règle.
4. Les normes de classement : ce que l'annexe impose en mètres carrés
Les annexes du décret n° 19-158 portent la grille des normes minimales par catégorie et par classe. C'est la partie du texte la moins citée, et la plus utile à qui dimensionne un projet.
Hôtel, classe une étoile
| Norme | Minimum |
|---|---|
| Chambre pour deux personnes | 10 m² nets, hors sanitaires, circulations et balcons |
| Salle de bains de la chambre | 3 m² |
| Hall de réception | 20 m² |
| Équipement obligatoire | Téléphone, internet, chauffage et climatisation, service de réveil |
En classe deux étoiles, la chambre passe à 11 m² et le hall de réception à 30 m², la salle de bains restant à 3 m².
Résidence hôtelière, classe une étoile
| Norme | Minimum |
|---|---|
| Chambre principale | 10 m² |
| Chaque chambre supplémentaire | 8 m² |
| Salle de bains | 3 m² |
| Cuisine | Équipée |
| Service | Petit-déjeuner, réception 8 heures au minimum, avec un agent de nuit |
Du mètre carré par chambre au mètre carré par lit
Le texte raisonne par chambre. Un plan de financement raisonne par lit, puisque c'est le lit qui produit la recette. Le passage de l'un à l'autre se fait en trois temps.
- La chambre complète10 m² de chambre et 3 m² de sanitaires, soit 13 m² pour deux lits.
- Les circulationsLe texte les exclut expressément du calcul de la chambre : elles s'ajoutent par-dessus. Dans ce type de bâtiment, la part usuelle se situe entre 15 % et 20 % de la surface nette.
- Les communs et les locaux techniquesLe hall de 20 m² est un plancher fixe, indépendant du nombre de lits. S'y ajoutent la lingerie, la réserve, le bureau et le local technique.
Appliqué à un établissement de 92 lits en chambres doubles, l'enchaînement donne environ 46 chambres à 13 m², soit 598 m², plus environ 108 m² de circulations et une centaine de mètres carrés de communs et de locaux techniques. Le total approche 800 m², soit près de 8,8 m² par lit.
Ce chiffre est un calcul, pas une citation. Le décret ne publie aucun ratio par lit. Les 8,8 m² résultent de l'application des minima de l'annexe à une hypothèse de chambres doubles, avec des parts de circulation et de communs qui relèvent de la pratique du bâtiment. Un architecte travaillant sur un immeuble réel obtiendra un autre chiffre, généralement plus élevé, à cause des pertes de forme et des contraintes de structure.
Deux conséquences en découlent, et elles vont dans le même sens.
La formule dortoir n'a pas d'assise dans la grille. Le décret tarife la chambre pour deux personnes et ne prévoit aucun supplément pour un troisième ou un quatrième lit dans la même pièce — alors qu'il l'a fait pour la résidence hôtelière, où chaque chambre supplémentaire vaut 8 m². Un projet bâti sur six ou huit lits par chambre s'expose donc à un refus de classement, ou à une exigence de surface proportionnelle.
Les densités étrangères ne se transposent pas. Les normes britanniques applicables aux auberges admettent 4 m² par lit, mesurés en divisant la surface de la pièce par le nombre de couchages. La norme algérienne est deux fois plus exigeante. Un modèle économique importé tel quel se heurtera au classement.
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Envoyez-nous la capacité visée et la catégorie envisagée. Nous vous disons ce que la grille impose, ce que cela représente en surface bâtie, et ce que cela change au coût par lit. Le cadrage est gratuit et donne lieu à un devis écrit.
Faire cadrer mon projet5. L'agrément du gérant : le diplôme qu'on découvre trop tard
Des trois autorisations, c'est celle qui se règle le plus tôt et qu'on découvre le plus tard.
L'agrément porte sur la personne qui dirigera l'établissement, et la grille des normes en fixe le contenu pour la classe une étoile : un diplôme en hôtellerie, ou un certificat de technicien, assorti d'une expérience d'un à trois ans.
Ce que cela impose au montage. L'équipe qui exploitera l'établissement doit compter une personne qualifiée, et cette personne doit être identifiée au moment où l'on constitue la société ou l'on rédige le contrat de gestion. Un investisseur étranger qui s'appuie sur une équipe locale a tout intérêt à vérifier ce point avant de signer, et non au dépôt du dossier de classement.
La contrainte se double d'une contrainte de fonctionnement pour la résidence hôtelière une étoile, qui exige une réception ouverte huit heures au minimum et un agent de nuit. Deux postes qui pèsent sur la masse salariale d'une petite unité.
6. Ce que ces normes changent dans un plan d'investissement
Trois constats de ce dossier s'appuient sur le texte sans en être tirés littéralement. Ils déplacent un plan d'investissement plus qu'on ne le croit.
La surface décide du prix d'achat acceptable
Si le foncier représente l'essentiel de l'investissement — ce qui est la règle dans une grande ville — alors le nombre de mètres carrés par lit gouverne le coût par lit, donc le rendement. Passer de 8,8 à 11 m² par lit renchérit l'immeuble d'un quart pour une capacité identique. C'est la première question à trancher, avant le quartier et avant le prix au mètre carré.
La catégorie décide de la grille, et la grille décide du bâtiment
Un immeuble existant ne se convertit pas librement. Une salle de bains par chambre suppose des colonnes de chute que le bâti d'origine n'a pas prévues, et c'est le poste lourd de toute reconversion. La question n'est donc pas « combien de mètres carrés par lit », mais « combien de lits cet immeuble-ci peut porter » — et elle se répond avec une fiche de visite, pas avec une hypothèse.
Le changement de destination conditionne le reste
Un local d'habitation affecté à l'hébergement touristique suppose un changement de destination et un avis conforme de l'administration du tourisme sur le projet architectural. C'est le premier point à vérifier auprès de la commune, avant toute promesse de vente.
L'ordre qui fait gagner du temps. D'abord la catégorie visée et la grille correspondante. Ensuite la surface que cette grille impose pour la capacité voulue. Ensuite seulement la recherche d'immeubles et la négociation. L'ordre inverse — acheter puis chercher sous quelle case classer — est la façon la plus courante d'immobiliser du capital dans un bâtiment qui ne se classera pas.
Avertissement. Cet article présente le cadre légal applicable à la date indiquée, à titre d'information générale. Il ne constitue pas une consultation juridique et ne se substitue pas à l'examen d'une situation particulière. Les normes citées sont celles des annexes du décret exécutif n° 19-158 dans sa version modifiée par le décret exécutif n° 25-90, à la date de vérification indiquée en fin de page ; elles doivent être revérifiées auprès de la direction du tourisme de la wilaya avant tout engagement immobilier.
FAQ — Questions fréquentes
Pas sous ce nom, à notre connaissance. Le décret exécutif n° 19-158 du 30 avril 2019 retient cinq catégories d'établissements hôteliers : l'hôtel, le complexe touristique ou village de vacances, l'hôtel-appartements ou résidence hôtelière, le motel ou relais routier, et le camping touristique. Un projet d'hébergement économique doit se rattacher à l'une d'elles, le plus souvent l'hôtel en classe une étoile, et satisfaire la grille de normes correspondante.
Pour un hôtel de classe une étoile, l'annexe du décret n° 19-158 fixe la chambre pour deux personnes à 10 m² nets, hors sanitaires, circulations et balcons, avec une salle de bains de 3 m² et un hall de réception de 20 m². En classe deux étoiles, la chambre passe à 11 m² et le hall à 30 m². Pour une résidence hôtelière une étoile, la chambre principale est fixée à 10 m² et chaque chambre supplémentaire à 8 m².
Le décret ne publie aucun ratio par lit. En appliquant les minima de l'annexe à des chambres doubles, puis en ajoutant les circulations et les espaces communs et techniques, on obtient environ 8,8 m² de surface bâtie par lit pour un hôtel une étoile. Ce chiffre est un calcul, non une citation du texte, et un immeuble existant en demandera généralement davantage à cause des pertes de forme et des contraintes de structure.
Trois. L'autorisation d'exploitation, délivrée par le wali sur proposition du directeur du tourisme et de l'artisanat de la wilaya. L'arrêté de classement, prononcé après instruction par une commission de wilaya, et révisable tous les cinq ans. L'agrément du gérant, qui porte sur la qualification professionnelle de la personne. Une fois ces actes obtenus, l'activité doit démarrer dans un délai de six mois.
Il modifie trois articles du décret n° 19-158. L'Agence nationale du foncier touristique entre à la commission de wilaya de classement par un représentant de son directeur général. La plaque de classement est désormais délivrée contre paiement par cette agence, sur présentation de l'arrêté. Et la commission nationale de recours est restructurée autour du directeur général de l'agence, avec un représentant de l'organisation professionnelle des hôteliers.
Pour la classe une étoile, la grille des normes demande un diplôme en hôtellerie ou un certificat de technicien, assorti d'une expérience d'un à trois ans. La conséquence pratique est qu'un investisseur doit identifier cette personne au moment de constituer la société ou de rédiger le contrat de gestion, et non au dépôt du dossier de classement.
Sources et références
- Décret exécutif n° 19-158 du 25 Chaâbane 1440 correspondant au 30 avril 2019 définissant les établissements hôteliers et fixant les conditions et les modalités de leur exploitation, de leur classement et d'agrément de leur gérant, ainsi que ses annexes fixant les normes minimales par catégorie et par classe (catégories d'établissements, autorisation d'exploitation, commission de wilaya de classement, révision quinquennale, surfaces minimales des chambres et des halls, équipements obligatoires, qualification du gérant) — Journal officiel de la République algérienne n° 33 · Vérifié le 14/09/2026
- Décret exécutif n° 25-90 du 25 Chaâbane 1446 correspondant au 24 février 2025 modifiant et complétant le décret exécutif n° 19-158 — articles 19, 25 et 32 modifiés (entrée de l'Agence nationale du foncier touristique à la commission de wilaya de classement, délivrance de la plaque de classement contre contrepartie financière, recomposition de la commission nationale de recours), page 11 — Journal officiel de la République algérienne n° 14 · Vérifié le 14/09/2026
- Recueil de textes législatifs et réglementaires relatifs au tourisme, contenant notamment la loi n° 99-01 du 6 janvier 1999 fixant les règles relatives à l'hôtellerie, la loi n° 03-01 relative au développement durable du tourisme et la loi n° 03-03 relative aux zones d'expansion et sites touristiques — Ministère du Tourisme et de l'Artisanat, mai 2022 · Vérifié le 14/09/2026
- Hostel Accommodation Standards — surface minimale de 4 m² par lit ou par couchage, mesurée en divisant la surface de la pièce par le nombre de bases de lit, hauteur sous plafond de 2 m, ratios d'équipements sanitaires par classe. Cité ici à titre de comparaison internationale, sans portée en droit algérien — VisitEngland Assessment Services, 2017 · Vérifié le 14/09/2026
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