فتح فندق أو إقامة فندقية في الجزائر: الأصناف والرخص ومعايير التصنيف
باختصار: المرسوم التنفيذي رقم 19-158 المؤرخ في 30 أفريل 2019 يعرّف خمسة أصناف من المؤسسات الفندقية، ويُخضع الاستغلال لـثلاث رخص: رخصة استغلال يمنحها الوالي، وقرار تصنيف بعد رأي لجنة ولائية، واعتماد المسيّر. وقد عدّله المرسوم التنفيذي رقم 25-90 المؤرخ في 24 فيفري 2025: الوكالة الوطنية للعقار السياحي تجلس اليوم في لجنة التصنيف وتسلّم اللوحة مقابل دفع مالي. أمّا الملاحق فتحدّد مساحات دنيا — 10 م² للغرفة المزدوجة في فئة نجمة واحدة، دون الكتلة الصحّية والممرّات — ومنها يُستخرَج عدد الأسرّة الذي تحمله البناية، أي اقتصاد المشروع كلّه.
الكلمات المفتاحية لهذا المقال
1. هل يوجد صنف « نُزُل » في القانون الجزائري؟
لا. والنصّ الذي ينظّم الفندقة في الجزائر لا يعرف كلمة « نُزُل » ولا « مرقد » ولا أيّ صيغة إيواء اقتصادي.
المرسوم التنفيذي رقم 19-158 المؤرخ في 30 أفريل 2019، الصادر في الجريدة الرسمية رقم 33، يعرّف المؤسسات الفندقية ويحدّد شروط وكيفيات استغلالها وتصنيفها واعتماد مسيّريها. وهو يحتفظ بـخمسة أصناف لا غير:
| الصنف | الفئات | ما يعرّفه |
|---|---|---|
| فندق | 5 فئات، من خمس نجوم إلى نجمة واحدة | غرف وأجنحة، مع إطعام وتنشيط اختياريين |
| مركّب سياحي أو قرية للعطل | 3 فئات | فندق، وشقق أو أكواخ، وخدمات تجارية وترفيهية |
| شقق فندقية، أو إقامة فندقية | 3 فئات | شقق مجهّزة بمطابخ |
| موتيل أو محطة استراحة | 3 فئات | قرب محور طرقي، لزبون عابر |
| مخيّم سياحي | 3 فئات | أكواخ أو بنغالوهات أو مواقع، بخدمات جماعية |
فأيّ مشروع إيواء يجب أن يندرج في واحدة من هذه الخانات الخمس. والمشروع متعدّد الأسرّة يُلحَق غالبًا بالفندق من فئة نجمة واحدة. أمّا عمارة الشقق المفروشة المؤجَّرة بالليلة فتدخل في الإقامة الفندقية، وهي الصنف الوحيد الذي يعترف بوحدات مجهّزة بمطبخ.
اختيار اقتصادي قبل أن يكون إداريًّا. الصنف والفئة المختاران يحدّدان شبكة المعايير التي يجب أن تستوفيها البناية — مساحات دنيا، وتجهيزات إجبارية، ومستخدَمون. وهما يقرّران بذلك عدد الأسرّة التي يحملها عقار بعينه، ومن ثمّ رقم الأعمال. قرار يُتَّخذ قبل أيّ وعد بالبيع، لا بعده.
ويبقى الإطار القانوني الأعلى هو القانون رقم 99-01 المؤرخ في 6 جانفي 1999 المحدِّد للقواعد المتعلقة بالفندقة، المُدرَج في المجموعة الرسمية لنصوص السياحة.
2. الرخص الثلاث الإجبارية، ومن يمنحها
يُخضع المرسوم رقم 19-158 استغلال المؤسسة الفندقية لثلاثة أعمال متمايزة. لا تُنال في الوقت نفسه، ولا تخضع للمنطق نفسه.
- رخصة الاستغلاليمنحها الوالي، باقتراح من مدير السياحة والصناعة التقليدية للولاية، ولدى مديرية السياحة يُودَع الملفّ.
- قرار التصنيفيحدّد الصنف والفئة. وتدرس الطلب لجنة ولائية. والتصنيف يُراجَع كلّ خمس سنوات.
- اعتماد المسيّريقع على الشخص لا على البناية. انظر القسم المخصّص له أدناه.
وبعد الحصول على هذه الأعمال، يملك المستغِلّ أجل ستّة أشهر لبدء النشاط.
الوثائق التي يطلبها الملفّ
زيادةً على وثائق الهوية وسند الملكية أو الإيجار، يطلب الملفّ وثائق يقلّل أصحاب المشاريع من شأنها في العادة:
- شهادات المطابقة في الأمن والنظافة والوقاية من الحرائق؛
- مخطّط أمني مصادق عليه؛
- إثبات الأهلية المهنية للمسيّر.
كم يكلّف هذا، وأين يُدفَع ثمن إغفاله. كاشفات الحريق والإنذار المركزي والمخرج الثاني والسلّم المحمي والإنارة الأمنية ليست خيارات راحة. هي شرط الرخصة، وشرط التأمين. وميزانية أشغال لا تُفرد لها بندًا مستقلًّا هي ميزانية خاطئة.
3. ما غيّره المرسوم 25-90 في فيفري 2025
هذه هي النقطة التي تجاوزها الزمن في أغلب ما هو منشور على الإنترنت، بما فيه صفحات ما تزال تُقرأ اليوم.
المرسوم التنفيذي رقم 25-90 المؤرخ في 24 فيفري 2025، الصادر في الجريدة الرسمية رقم 14 (الصفحة 11)، يعدّل ويتمّم المرسوم رقم 19-158. وهو يمسّ ثلاث مواد، ويُدخل فاعلًا جديدًا في مسار التصنيف: الوكالة الوطنية للعقار السياحي.
| المادة المعدَّلة | ما تغيّر |
|---|---|
| المادة 19 | اللجنة الولائية للتصنيف تضمّ الآن ممثّلا عن المدير العام للوكالة الوطنية للعقار السياحي |
| المادة 25 | لوحة التصنيف تُسلَّم مقابل دفع مالي من الوكالة، على أساس قرار التصنيف |
| المادة 32 | لجنة الطعن الوطنية أُعيد تشكيلها حول المدير العام للوكالة، وتضمّ ممثّلا عن التنظيم المهني الأكثر تمثيلا للفندقيين |
والنتيجة العملية تُقال في سطر. لم يعد التوجّه إلى مديرية السياحة للولاية وحدها كافيًا. الوكالة التي تدير العقار السياحي تجلس اليوم في الهيئة التي تصنّف، وتقبض مقابلًا ماليًّا عند تسليم اللوحة.
نطاق هذا القول. يسري على النصوص التي قرأناها في الجريدة الرسمية بالتاريخ المذكور أسفل المقال: المرسومان التنفيذيان 19-158 و25-90. ولا نؤكّد أنّه لا وجود لتعديل آخر. وقبل أيّ إيداع، يبقى التحقّق من حالة النصّ لدى مديرية السياحة للولاية هو القاعدة.
4. معايير التصنيف: ما تفرضه الملاحق بالمتر المربّع
ملاحق المرسوم رقم 19-158 تحمل شبكة المعايير الدنيا لكلّ صنف وكلّ فئة. وهي أقلّ أجزاء النصّ استشهادًا، وأنفعها لمن يضبط حجم مشروعه.
فندق، فئة نجمة واحدة
| المعيار | الحدّ الأدنى |
|---|---|
| الغرفة لشخصين | 10 م² صافية، دون الكتلة الصحّية ولا الممرّات ولا الشرفات |
| الكتلة الصحّية للغرفة | 3 م² |
| بهو الاستقبال | 20 م² |
| التجهيز الإجباري | هاتف، إنترنت، تدفئة وتكييف، خدمة الإيقاظ |
وفي فئة النجمتين، تصير الغرفة 11 م² وبهو الاستقبال 30 م²، مع بقاء الكتلة الصحّية عند 3 م².
إقامة فندقية، فئة نجمة واحدة
| المعيار | الحدّ الأدنى |
|---|---|
| الغرفة الرئيسية | 10 م² |
| كلّ غرفة إضافية | 8 م² |
| الكتلة الصحّية | 3 م² |
| المطبخ | مجهَّز |
| الخدمة | فطور، واستقبال 8 ساعات على الأقلّ، مع عون ليلي |
من المتر المربّع لكلّ غرفة إلى المتر المربّع لكلّ سرير
النصّ يحسب بالغرفة. ومخطّط التمويل يحسب بالسرير، لأنّ السرير هو الذي ينتج الإيراد. والانتقال بينهما يمرّ بثلاث خطوات.
- الغرفة الكاملة10 م² للغرفة و3 م² للكتلة الصحّية، أي 13 م² لسريرين.
- الممرّات والسلالمالنصّ يستثنيها صراحةً من حساب الغرفة، فهي تُضاف فوقها. والنسبة المعتادة في هذا النوع من البنايات بين 15% و20% من المساحة الصافية.
- المشترك والتقنيبهو الـ 20 م² رقم ثابت لا يتبع عدد الأسرّة. ويُضاف إليه المغسلة والمخزن، مع المكتب والمحلّ التقني.
وبتطبيق هذا على مؤسسة بـ 92 سريرًا في غرف مزدوجة، نحصل على نحو 46 غرفة بـ 13 م²، أي 598 م²، مع نحو 108 م² للممرّات ونحو مئة متر للمشترك والتقني. المجموع يقارب 800 م²، أي قرابة 8,8 م² للسرير.
هذا الرقم حساب، لا استشهاد. المرسوم لا ينشر أيّ نسبة لكلّ سرير. والـ 8,8 م² ناتجة عن تطبيق حدود الملحق على فرضية غرف مزدوجة، بنسب ممرّات ومشترك تعود إلى ممارسة البناء. ومهندس معماري يشتغل على عمارة حقيقية سيجد رقمًا آخر، أعلى في الغالب، بسبب هدر المساحة في الأشكال وقيود الجدران الحاملة.
ومن هذا تنزل نتيجتان، وكلتاهما في الاتجاه نفسه.
صيغة المرقد الجماعي بلا سند في الشبكة. المرسوم يقدّر مساحة الغرفة لشخصين، ولا يعطي أيّ إضافة لسرير ثالث أو رابع في الغرفة نفسها. وقد فعل ذلك في الإقامة الفندقية، حيث تساوي كلّ غرفة إضافية 8 م². فمشروع مبنيّ على ستّة أو ثمانية أسرّة في الغرفة يعرّض نفسه لرفض التصنيف، أو لطلب مساحة تناسبية.
الكثافات الأجنبية لا تُنقَل. المعايير البريطانية للمراقد الجماعية تسمح بـ 4 م² للسرير، محسوبة بقسمة مساحة الغرفة على عدد قواعد الأسرّة. والمعيار الجزائري ضعف ذلك. فنموذج اقتصادي مستورَد كما هو سيصطدم بالتصنيف.
تحجّم مشروع إيواء والمساحة لكلّ سرير تفلت منك؟
أرسل لنا الطاقة المستهدَفة والصنف المرتقب. نقول لك ما تفرضه الشبكة، وكم يمثّل ذلك مساحة مبنية، وما يغيّره في الكلفة لكلّ سرير. التأطير مجّاني ويُفضي إلى عرض سعر كتابي.
أطِّر مشروعي5. اعتماد المسيّر: الشهادة التي تُكتشَف متأخّرة
من الرخص الثلاث، هذه هي التي تُحسَم أبكرها وتُكتشَف آخرها.
الاعتماد يقع على الشخص الذي سيدير المؤسسة. وشبكة المعايير تحدّد مضمونه في فئة النجمة الواحدة: شهادة في الفندقة، أو شهادة تقني، مع خبرة من سنة إلى ثلاث.
ما يفرضه هذا على المونتاج. الفريق الذي سيستغلّ المؤسسة يجب أن يضمّ شخصًا مؤهَّلًا، وأن يُحدَّد هذا الشخص لحظة تأسيس الشركة أو تحرير عقد التسيير. والمستثمر الأجنبي الذي يعتمد على فريق محلّي له كلّ المصلحة في التحقّق من هذه النقطة قبل التوقيع، لا عند إيداع ملفّ التصنيف.
ويضاف إلى هذا قيد تشغيلي في الإقامة الفندقية فئة نجمة واحدة، التي تشترط استقبالًا مفتوحًا ثماني ساعات على الأقلّ مع عون ليلي. منصبان يثقلان كتلة الأجور في وحدة صغيرة.
6. ما تغيّره هذه المعايير في مخطّط الاستثمار
ثلاثة استنتاجات في هذا الملفّ تستند إلى النصّ دون أن تكون مأخوذة منه حرفيًّا. وهي تزحزح مخطّط استثمار أكثر ممّا يُظنّ.
المساحة تقرّر ثمن الشراء المقبول
إذا مثّل العقار جلّ الاستثمار — وهي القاعدة في مدينة كبيرة — فإنّ عدد الأمتار لكلّ سرير يحكم الكلفة لكلّ سرير، ومن ثمّ المردودية. والانتقال من 8,8 إلى 11 م² للسرير يرفع ثمن العمارة بالرُّبع للطاقة نفسها. وهذا أوّل سؤال يُحسَم، قبل الحيّ وقبل سعر المتر.
الصنف يقرّر الشبكة، والشبكة تقرّر البناية
العمارة القائمة لا تُحوَّل بحرّية. فكتلة صحّية لكلّ غرفة تفترض أعمدة صرف لم تتوقّعها البناية الأصلية، وهو البند الثقيل في كلّ إعادة تهيئة. فالسؤال ليس « كم مترًا مربّعًا لكلّ سرير »، وإنّما « كم سريرًا تحمل هذه العمارة بالذات ». ويُجاب عنه ببطاقة معاينة، لا بفرضية.
تغيير الوجهة يشترط ما بعده
محلّ سكني يُخصَّص للإيواء السياحي يفترض تغيير وجهة، ورأيًا مطابقًا من إدارة السياحة على المشروع المعماري. وهو أوّل ما يُستعلَم عنه لدى البلدية، قبل أيّ وعد بالبيع.
الترتيب الذي يربح الوقت. أوّلًا الصنف المستهدَف والشبكة المقابلة له. ثمّ المساحة التي تفرضها هذه الشبكة للطاقة المرادة. ثمّ البحث عن العقارات والتفاوض. أمّا الترتيب المعكوس — أن تشتري ثمّ تبحث تحت أيّ خانة تُصنَّف — فهو الطريقة الأكثر شيوعًا لتجميد رأس مال في بناية لن تُصنَّف.
تنبيه. يعرض هذا المقال الإطار القانوني الساري في التاريخ المذكور، على سبيل الإعلام العامّ. وهو لا يشكّل استشارة قانونية ولا يحلّ محلّ دراسة وضعية بعينها. والمعايير المذكورة هي معايير ملاحق المرسوم التنفيذي رقم 19-158 في صيغته المعدَّلة بالمرسوم التنفيذي رقم 25-90، في تاريخ التحقّق المبيَّن في آخر الصفحة؛ ويجب التحقّق منها لدى مديرية السياحة للولاية قبل أيّ التزام عقاري.
أسئلة متكرّرة
ليس بهذا الاسم، حسب علمنا. يحتفظ المرسوم التنفيذي رقم 19-158 المؤرخ في 30 أفريل 2019 بخمسة أصناف من المؤسسات الفندقية: الفندق، والمركّب السياحي أو قرية العطل، والشقق الفندقية أو الإقامة الفندقية، والموتيل أو محطة الاستراحة، والمخيّم السياحي. فمشروع الإيواء الاقتصادي يجب أن يُلحَق بأحدها، وغالبًا بالفندق من فئة نجمة واحدة، وأن يستوفي شبكة المعايير المقابلة.
في فندق فئة نجمة واحدة، يحدّد ملحق المرسوم رقم 19-158 الغرفة لشخصين بـ 10 م² صافية، دون الكتلة الصحّية والممرّات والشرفات، مع كتلة صحّية بـ 3 م² وبهو استقبال بـ 20 م². وفي فئة النجمتين تصير الغرفة 11 م² والبهو 30 م². أمّا الإقامة الفندقية فئة نجمة واحدة، فالغرفة الرئيسية فيها 10 م² وكلّ غرفة إضافية 8 م².
المرسوم لا ينشر أيّ نسبة لكلّ سرير. وبتطبيق حدود الملحق على غرف مزدوجة، ثمّ إضافة الممرّات والمساحات المشتركة والتقنية، نحصل على نحو 8,8 م² من المساحة المبنية لكلّ سرير في فندق نجمة واحدة. وهذا الرقم حساب لا استشهاد بالنصّ، والعمارة القائمة تطلب عادة أكثر منه بسبب هدر المساحة في الأشكال وقيود الجدران الحاملة.
ثلاث. رخصة الاستغلال، يمنحها الوالي باقتراح من مدير السياحة والصناعة التقليدية للولاية. وقرار التصنيف، الصادر بعد دراسة لجنة ولائية، والقابل للمراجعة كلّ خمس سنوات. واعتماد المسيّر، الذي يقع على الأهلية المهنية للشخص. وبعد الحصول على هذه الأعمال، يجب أن يبدأ النشاط في أجل ستّة أشهر.
يعدّل ثلاث مواد من المرسوم رقم 19-158. فالوكالة الوطنية للعقار السياحي تدخل اللجنة الولائية للتصنيف بممثّل عن مديرها العام. ولوحة التصنيف صارت تُسلَّم مقابل دفع مالي من هذه الوكالة، على أساس القرار. كما أُعيد تشكيل لجنة الطعن الوطنية حول المدير العام للوكالة، مع ممثّل عن التنظيم المهني للفندقيين.
في فئة النجمة الواحدة، تطلب شبكة المعايير شهادة في الفندقة أو شهادة تقني، مع خبرة من سنة إلى ثلاث. والنتيجة العملية أنّ على المستثمر تحديد هذا الشخص عند تأسيس الشركة أو تحرير عقد التسيير، لا عند إيداع ملفّ التصنيف.
المصادر والمراجع
- المرسوم التنفيذي رقم 19-158 المؤرخ في 25 شعبان 1440 الموافق 30 أفريل 2019 الذي يعرّف المؤسسات الفندقية ويحدّد شروط وكيفيات استغلالها وتصنيفها واعتماد مسيّريها، وملاحقه المحدِّدة للمعايير الدنيا حسب الصنف والفئة (أصناف المؤسسات، رخصة الاستغلال، اللجنة الولائية للتصنيف، المراجعة الخماسية، المساحات الدنيا للغرف والبهو، التجهيزات الإجبارية، أهلية المسيّر) — الجريدة الرسمية للجمهورية الجزائرية رقم 33 · تم التحقق بتاريخ 14/09/2026
- المرسوم التنفيذي رقم 25-90 المؤرخ في 25 شعبان 1446 الموافق 24 فيفري 2025 المعدّل والمتمّم للمرسوم التنفيذي رقم 19-158 — المواد 19 و25 و32 المعدَّلة (دخول الوكالة الوطنية للعقار السياحي إلى اللجنة الولائية للتصنيف، تسليم لوحة التصنيف مقابل دفع مالي، إعادة تشكيل لجنة الطعن الوطنية)، الصفحة 11 — الجريدة الرسمية للجمهورية الجزائرية رقم 14 · تم التحقق بتاريخ 14/09/2026
- مجموعة النصوص التشريعية والتنظيمية المتعلقة بالسياحة، وتتضمّن خصوصا القانون رقم 99-01 المؤرخ في 6 جانفي 1999 المحدِّد للقواعد المتعلقة بالفندقة، والقانون رقم 03-01 المتعلق بالتنمية المستدامة للسياحة، والقانون رقم 03-03 المتعلق بمناطق التوسّع والمواقع السياحية — وزارة السياحة والصناعة التقليدية، ماي 2022 · تم التحقق بتاريخ 14/09/2026
- Hostel Accommodation Standards — مساحة دنيا قدرها 4 م² لكلّ سرير، محسوبة بقسمة مساحة الغرفة على عدد قواعد الأسرّة، وارتفاع سقف 2 م، ونِسَب التجهيزات الصحّية حسب الفئة. يُذكَر هنا للمقارنة الدولية فقط، ولا أثر له في القانون الجزائري — VisitEngland Assessment Services، 2017 · تم التحقق بتاريخ 14/09/2026
مقالات ذات صلة على ProfitPilot
