قاعدة جزء من أربعين: ما يقوله قانون التسجيل

المادة 353-7 من قانون التسجيل تعطي التقدير الرسمي الوحيد لحق الامتياز الفلاحي: يُقدَّر الحق المنصوص عليه في القانون 10-03 «عن كل سنة متبقية من مدة الامتياز بجزء من أربعين (1/40) من القيمة التجارية للوعاء الممنوح، دون كسور». حق بقيت له أربعون سنة يساوي الأرض كلها، وحق بقيت له عشر سنوات يساوي ربعها.

تُستعمل هذه القيمة لحساب رسم الإشهار العقاري حين لا يذكر العقد سعراً. وهي لا تحدد سعر السوق الذي يُتفاوض عليه، لكنها المرجع الذي تراه الإدارة، والسعر المصرّح به دونها بكثير يلفت الانتباه.

من يدفع ماذا عند تحرير العقد

رسم الإشهار العقاري 1 % من القيمة المصرّح بها في العقد (المادة 353-2)، بحد أدنى 2.000 دج (المادة 353-3). وهو على عاتق المشتري، يدفعه لدى المحافظ العقاري (المادة 353-10).

حق التسجيل بنسبة 5 % في المادة 252 يخص العقود الناقلة للملكية أو لحق الانتفاع، والامتياز ليس هذا ولا ذاك بالمعنى الدقيق، ولا نص يحسم أمره صراحةً. الحاسبة تضيفه احتياطاً عبر خانة محددة، والنسبة الفعلية تُؤكَّد لدى الموثّق.

أما البائع فمسألته الضريبة على فائض القيمة. القانون 10-03 يصف الامتياز بأنه حق عيني عقاري (المادة 12)، وهي فئة تشملها المادتان 77 و78 من قانون الضرائب المباشرة. قراءتنا أن التنازل قد يدخل في مجال الضريبة بنسبة 15 %. والامتياز الناتج عن تحويل مستثمرة جماعية أو فردية أُنشئ دون سعر، فتحدد المادة 78 سعر الاقتناء بـ40 % من سعر البيع.

لماذا يبتعد السعر الحقيقي عن القيمة الجبائية

القيمة الجبائية لا ترى ما يصنع سعر المستثمرة: الماء، والأشجار المنتجة، والبنايات، ووضعية وصولات الإتاوة. أرض مسقية ومغروسة قد تساوي أكثر بكثير من جزئها، وأرض بعلية بقيت لها اثنتا عشرة سنة قد تساوي أقل.

الأسلم أن تحوّل كل إعلان إلى سعر للهكتار عن كل سنة متبقية. عرضان بثلاثة ملايين دينار للهكتار لا يتساويان إن كان أحدهما يمتد ثلاثين سنة والآخر ثماني سنوات.

وللذهاب أبعد من المرجع الجبائي، تُحسب القيمة الاقتصادية على أساس ما تدرّه المستثمرة خلال السنوات المتبقية، بعد التحيين. الطريقة مفصّلة بمثال مرقَّم في مقال «كم يساوي حق الامتياز الفلاحي؟».

أسئلة متكررة

اقرأ بعدها

رقم فاجأك؟

الحاسبة تعطي رتبة قدر، لا قراراً. إن حيّرك الفارق بين ما تراه هنا ووضعك الحقيقي، فالاستشارة الأولى ساعةً كاملة مجانية.

اطلب تقييم حقك ← فحص ما قبل الإقلاع — ساعة مجانية كل الأدوات