شراء امتياز فلاحي أو التنازل عنه: السعر والضريبة قبل الموثّق

الكلمات المفتاحية لهذه الصفحة

1. ما الذي ينتقل فعلاً، ولماذا يخدع سعر الهكتار

الأرض الفلاحية التابعة للدولة لا تُباع. ما يُتنازل عنه هو حق استغلالها للمدة المتبقية من الامتياز، مع الأملاك السطحية، كالبئر أو الأشجار أو البنايات (القانون 10-03، المادتان 4 و13). والمشتري لا يأخذ إلا السنوات الباقية.

لذلك لا يقول سعر «الهكتار» شيئاً تقريباً. قانون التسجيل يقدّر الحق بجزء من أربعين من القيمة التجارية للأرض عن كل سنة متبقية (المادة 353-7). أرضان متماثلتان بالسعر نفسه لا تتساويان إن بقيت لإحداهما ثلاثون سنة وللأخرى ثماني سنوات.

يمكنك إجراء هذا الحساب الأول بنفسك عبر الحاسبة المجانية لقيمة حق الامتياز. أما التقييم فيذهب أبعد: يقارن هذه القيمة الجبائية بما تدرّه المستثمرة في الواقع، ويفحص الوثائق.

2. ما تحتويه مذكرة التقييم

1. القيمة المرجعية الجبائية للحق، محسوبة على المدة المتبقية الحقيقية كما يذكرها عقد الامتياز.
2. مجال للقيمة الاقتصادية، أي ما تدرّه المستثمرة خلال السنوات المتبقية، بعد خصم الإتاوة وتجديد التجهيزات.
3. التكلفة الجبائية على الطرفين. على المشتري رسم الإشهار العقاري 1 % (المادة 353-10) وحق التسجيل، وعلى البائع الضريبة على فائض القيمة والتصريح ج رقم 17 خلال ثلاثين يوماً.
4. السعر للهكتار عن كل سنة متبقية، مقارنة بالسعر المطلوب أو المعروض.
5. نقاط الحذر المستخرجة من الوثائق، كإتاوة غير مدفوعة أو إجراء فسخ جارٍ أو شراكة غير مصرّح بها.

تُناقَش المذكرة في جلسة مدتها 45 دقيقة، بالجزائر العاصمة أو عن بُعد. تنفعك في التفاوض وفي التصريح بسعر تستطيع الدفاع عنه، لأن شفعة الشركاء ثم الديوان تُمارَس بالسعر المصرّح به (المرسوم 10-326، المواد 17 إلى 20).

3. الوثائق المطلوبة وسير المهمة

للانطلاق نحتاج إلى الوثائق التالية.

• عقد الامتياز ودفتر الشروط الموقّع مع الديوان؛
• المساحة، البلدية، تاريخ الحيازة؛
• حالة المستثمرة (الماء والبئر، عمر الأشجار، البنايات)؛
• وصولات الإتاوة للسنوات الثلاث الأخيرة؛
• السعر المطلوب أو المعروض إن وُجد؛
• للورثة، الفريضة، وعند الاقتضاء عقد التعيين المنصوص عليه في المادة 25 من القانون.

تُسلَّم المذكرة خلال خمسة أيام عمل من استلام الوثائق كاملة. وإن كنت مازلت متردداً، ابدأ بـفحص ما قبل الإقلاع: ساعة مجانية نقرأ خلالها وثائقك، ثم نقول لك بصراحة إن كان التقييم سينفعك.

4. ما لا تشمله المهمة

ProfitPilot مكتب استشارة في المالية والجباية، وفي المحاسبة أيضاً. عدة مراحل في التنازل من اختصاص مهنيين آخرين، ونقول لك ذلك من البداية.

• عقد التنازل يحرّره الموثّق، وعقد الامتياز الجديد تعدّه إدارة أملاك الدولة.
• التمثيل أمام الديوان أو الوالي أو المحكمة غير مشمول.
• الخبرة العقارية المعتمدة. مذكرتنا ليست قيمة تجارية مصادقاً عليها. إن لزم الاحتجاج بقيمة الأرض أمام الغير فذلك عمل خبير.
• لا نضمن أي نتيجة، لا السعر المحصَّل ولا موافقة الوالي.

نقطتان جبائيتان تبقيان مفتوحتين في النصوص، هما نسبة حق التسجيل المطبّقة على الامتياز، ودخول التنازل في مجال الضريبة على فائض القيمة. المذكرة تعالجهما على هذا الأساس، مع الفرضية المعتمدة وتبريرها.

أسئلة متكرّرة