أرض امتياز للبيع؟ ما يسمح به القانون 10-03، وما يفرضه من رسوم

1. 1. ماذا نبيع حين نقول «أبيع أرض امتياز»؟

الأرض لا تُباع. تبقى ملكاً للدولة. ما ينتقل من يد إلى يد هو حق استغلالها، مع الأملاك السطحية الملحقة بها من بنايات، وأغراس، وآبار، وشبكات سقي.

يعرّف القانون رقم 10-03 المؤرخ في 15 أوت 2010 الامتياز بأنه العقد الذي تمنح بموجبه الدولة شخصاً طبيعياً جزائري الجنسية حق استغلال أراضٍ فلاحية تابعة لأملاكها الخاصة، لمدة أقصاها أربعون سنة قابلة للتجديد، مقابل إتاوة سنوية (المادة 4). وتذهب المادة 12 أبعد من ذلك، فتصف هذا الحق بأنه حق عيني عقاري يجوز رهنه لفائدة البنك. أما المادة 13 فتجيز التنازل عنه وتوريثه، كما تجيز الحجز عليه.

نتيجة واحدة تغيب عن أغلب الإعلانات المتداولة. المشتري لا يحصل إلا على المدة المتبقية من الامتياز، وهذا ما ينص عليه المرسوم التنفيذي رقم 10-326 المؤرخ في 23 ديسمبر 2010 صراحة (المادة 22). حق مُنح سنة 2011 لأربعين سنة ثم بيع سنة 2026 لا يعطي سوى خمس وعشرين سنة من الاستغلال. ومقارنة سعره بسعر أرض بعقد ملكية ودفتر عقاري أشبه بمقارنة كراء لخمس وعشرين سنة بملكية دائمة.

2. 2. من يجب أن يوافق، وبأي ترتيب؟

يمر التنازل على ثلاث مصافٍ قبل أن يصل إلى الموثق. ترتيبها تحدده المواد من 17 إلى 22 من المرسوم 10-326.

1. إعلام الديوان. صاحب الامتياز الراغب في التنازل يخطر الديوان الوطني للأراضي الفلاحية في ولايته، ويحدد له سعر التنازل وهوية المشتري (المادة 17).
2. العرض على الشركاء أولاً. إذا كانت المستثمرة جماعية، يراسل الديوان باقي الأعضاء برسالة مع إشعار بالاستلام. أمامهم ثلاثون يوماً للرد (المادة 18). وإن أرادوا الشراء، تمّ التنازل لصالحهم (المادة 19).
3. ثم الديوان نفسه. إذا رفض الشركاء أو سكتوا، يمكن للديوان بدوره ممارسة حق الشفعة (المادة 20). وفي المستثمرة الفردية نمرّ إلى هذه الخطوة مباشرة.
4. موافقة الوالي. إذا لم يشفع أحد، يرخّص الديوان بمواصلة التنازل بعد موافقة الوالي (المادة 22).
5. عقد توثيقي، ثم عقد امتياز جديد. كل تغيير لصاحب الحق يُجسَّد بعقد امتياز جديد تعدّه إدارة أملاك الدولة ويُشهر في المحافظة العقارية، على أساس دفتر الشروط الموقّع مع الديوان (المادة 18 من القانون).

السعر المصرَّح به في الخطوة الأولى ليس إجراءً شكلياً. الشفعة تُمارَس على العرض المبلَّغ، فالبائع الذي يخفّض السعر ليقلّل مصاريفه يمنح الشريك ثم الديوان حقّ الشراء بالسعر المخفَّض. والعكس صحيح أيضاً: تضخيم السعر لتنفير الشفيع يرفع الرسم، ويرفع الضريبة على فائض القيمة إن وُجدت.

أوردت الصحافة وجود تعليمة وزارية مشتركة مؤرخة في 1 جوان 2025 تعيد تفعيل معالجة هذه الطلبات وتضيف شروطاً، منها ألّا يكون المشتري موظفاً. هذا النص غير منشور في الجريدة الرسمية ولم نطّلع عليه. اطلبوه من ديوان ولايتكم قبل توقيع أي وعد بالبيع.

3. 3. من يحق له اقتناء حق امتياز فلاحي؟

ثلاث قواعد في القانون 10-03 تصفّي المشترين.

• شخص طبيعي جزائري الجنسية (المادة 4). الشركة لا تكون صاحبة امتياز. لكنها تستطيع أن تصبح شريكاً للمستثمرة بعقد رسمي مشهر، بشرط أن يكون جميع شركائها جزائريين (المادة 21).
• حق امتياز واحد في كامل التراب الوطني (المادة 16). الاستثناء الوحيد هو تجميع قطع متلاصقة في مستثمرة واحدة، بترخيص من الديوان وفي حدود عشرة أضعاف مساحة المستثمرة الفلاحية المرجعية (المادة 23 من المرسوم 10-326).
• لا معاملات سابقة مخالفة للقانون. تستثني المادة 7 كل من اكتسب حقوقاً أو أملاكاً سطحية خرقاً للنصوص. فالشراء «بعقد عرفي» خارج الإجراءات لا يحمي المشتري، بل قد يُقصيه من الاستفادة من القانون أصلاً.

هذه النقطة الأخيرة تخص مباشرة العروض المنشورة في تعليقات مواقع التواصل، من نوع «480 هكتار امتياز للبيع». دون المرور بالديوان والوالي، المال المدفوع لا يشتري شيئاً يُحتجّ به.

4. 4. هل يمكن التنازل للابن مجاناً؟ وماذا على الورثة أن يفعلوا؟

التنازل المجاني موجود، لكنه مقيّد. تحصره المادة 14 من القانون في أحد ذوي الحقوق لصاحب الامتياز، للمدة المتبقية، وفقط في حالة العجز أو بلوغ سن التقاعد. فلاح في الخامسة والأربعين، بصحة جيدة، لا يستطيع «إهداء» امتيازه لابنه على هذا الأساس. عليه أن يسلك طريق التنازل العادي.

عند وفاة صاحب الامتياز، تمنح المادة 25 الورثة أجل سنة واحدة من تاريخ الوفاة للاختيار بين ثلاثة طرق:

إذا انقضى الأجل دون اختيار، يُخطر الديوان الجهة القضائية المختصة. والوكالة بين الورثة لا تعوّض التعيين الذي تنص عليه المادة 25. والفرق يظهر متأخراً: الممثل المعيَّن هو من يتحمّل حقوق المستثمرة وأعباءها، وعقد تعيينه هو ما سيُطلب عند التنازل أو الرهن.

5. 5. كيف نقدّر سعر حق الامتياز، باختصار؟

لا يوجد جدول رسمي يحدد سعر التنازل، والطرفان يتفاوضان عليه. لكن قانون التسجيل يعطي مرجعاً: يقدّر الحق بـجزء من أربعين من القيمة التجارية للأرض عن كل سنة متبقية، دون كسور السنة (المادة 353-7). لأرض مقدّرة بـ 20.000.000 دج بقيت لها خمس وعشرون سنة، يعطي ذلك 12.500.000 دج، وبخمس سنوات متبقية 2.500.000 دج.

هذا المرجع لا يرى الماء ولا الأشجار ولا وضعية الإتاوات. أما السعر الاقتصادي فيُحسب بطريقة أخرى، انطلاقاً مما تدرّه المستثمرة خلال السنوات المتبقية. الطريقة كاملة، بمثال مرقَّم وبجداول المردود التي تُضبط كل سنة لكل بلدية، في مقالنا كم يساوي حق الامتياز الفلاحي؟ ولرقم أول عن حالتك، الحاسبة المجانية تطبّق قاعدة جزء من أربعين والرسوم.

6. 6. ما الرسوم والضرائب المستحقة على التنازل؟

جباية التنازل هي النقطة التي لا يكاد يتناولها أي محتوى على الإنترنت. فيها اقتطاعان مؤكدان ومسألة مفتوحة.

رسم الإشهار العقاري مستحق على العقود المتضمنة نقل أو إنشاء حقوق عينية عقارية، بنسبة 1 % تُحسب على القيمة المصرّح بها في العقد (المادة 353-2). لتنازل مصرَّح به بـ 12.500.000 دج، يبلغ 125.000 دج. وقاعدة جزء من أربعين تُستعمل حين لا يحدد العقد قيمة (المادة 353-7)، وإن كان السعر المتفق عليه أقل من هذا المرجع فليؤكّد الموثّق الأساس المعتمد.

حق التسجيل بنسبة 5 % في المادة 252 يخص العقود الناقلة «للملكية أو حق الانتفاع» في العقارات. وحق الامتياز ليس هذا ولا ذاك بالمعنى الدقيق. لم نجد نصاً يحسم وضعه صراحة. النسبة المطبّقة يُتحقق منها لدى الموثق ومفتشية التسجيل قبل تحديد السعر.

الضريبة على فائض القيمة تستحق تحليلاً حقيقياً. المادتان 77 و78 من قانون الضرائب المباشرة تشملان العقارات «وكذا الحقوق العقارية المتعلقة بها» و«الحقوق العينية العقارية». والقانون 10-03 يصف الامتياز بالضبط بأنه حق عيني عقاري. قراءتنا أن التنازل قد يدخل في مجال الضريبة، مع ملاحظتين:

• النص يستهدف التنازلات المنجزة خارج إطار النشاط المهني، بينما المتنازل فلاح يمارس نشاطه؛
• صاحب الامتياز الذي حوّل حقه من المستثمرات الجماعية أو الفردية القديمة حصل على امتيازه دون سعر (المادة 8 من القانون تعفي العقد من كل المصاريف). وفي غياب سعر الاقتناء، تحدد المادة 78 هذا السعر جزافياً بـ 40 % من سعر البيع، كما نشرح في مقال فائض القيمة العقارية.

إذا كان التنازل خاضعاً للضريبة، يودَع التصريح G رقم 17 في أجل ثلاثين يوماً من تاريخ العقد (المادة 80). في تنازل بـ 12.500.000 دج دون سعر اقتناء، يعطي الحساب وعاءً بـ 7.500.000 دج قبل التخفيضات، أي ضريبة قصوى بـ 1.125.000 دج. الفارق أكبر من أن يُترك ليوم التوقيع.

7. 7. بعد اقتناء الحق، ما الالتزامات التي قد تُسقطه؟

تعدد المادة 29 من القانون أربعة إخلالات تفتح باب الفسخ:

• تحويل الوجهة الفلاحية للأراضي أو الأملاك السطحية؛
• عدم الاستغلال لمدة سنة واحدة؛
• الإيجار من الباطن؛
• عدم دفع الإتاوة بعد سنتين متتاليتين.

الإجراء إداري. يُثبت الإخلال محضر قضائي، ثم يُعذر الديوان صاحب الامتياز، ثم تفسخ إدارة أملاك الدولة العقد. ولصاحب الامتياز شهران للطعن أمام القضاء (المادة 28). وعند انتهاء الامتياز بسبب الإخلال، تُعوَّض الأملاك السطحية بعد خصم 10 % (المادة 26).

قبل الشراء إذن، ثلاث مراجعات. وصولات دفع الإتاوة لدى البائع. غياب أي إجراء فسخ جارٍ. ووجود عقد شراكة محتمل، على البائع أن يُعلمكم به.

أما في الحسابات، فالمستثمرة التي تمسك محاسبة تسجّل الحق المقتنى تثبيتاً معنوياً يُهتلك على المدة المتبقية من الامتياز. هذه قراءة للنظام المحاسبي المالي في غياب نص خاص. والإتاوة السنوية عبء استغلال. وفي الضريبة على الدخل، تعفي المادة 36 من قانون الضرائب المباشرة إعفاءً دائماً مداخيل الحبوب، والبقول الجافة، والتمور، والحليب الخام، وكذا مداخيل المستثمرات التي لا تتجاوز 6 هكتارات في الجنوب والهضاب العليا، و2 هكتار في باقي المناطق.

وأخيراً، يمكن أن يصبح الحق المقتنى ضماناً. تجيز المادة 12 من القانون رهنه لفائدة البنك. وهي ورقة تستحق المعرفة إن كانت تنقصكم ضمانات القرض.

أسئلة متكرّرة

BENSAID Farouk

مكلّف بالدراسات المالية والاقتصادية — ProfitPilot NextGen Consulting

مقاول ذاتي معتمد، مختصّ في الدراسات المالية وتحليل المخاطر ودراسات السوق للمؤسسات الصغيرة والمتوسطة والشركات الناشئة والمستثمرين في الجزائر. الملف الكامل