Terre en concession à vendre : ce que la loi 10-03 permet, et ce qu'elle taxe

1. 1. Que vend-on exactement quand on « vend » une terre en concession ?

On ne vend pas la terre. Elle reste la propriété de l'État. Ce qui change de mains, c'est le droit de l'exploiter, avec les biens superficiaires qui y sont rattachés : constructions, plantations, forages ou réseaux d'irrigation.

La loi n° 10-03 du 15 août 2010 définit la concession comme l'acte par lequel l'État consent à une personne physique de nationalité algérienne le droit d'exploiter des terres agricoles de son domaine privé, pour une durée maximale de quarante ans renouvelable, contre une redevance annuelle (article 4). Son article 12 va plus loin et qualifie ce droit de droit réel immobilier, au point de permettre son hypothèque au profit d'une banque. L'article 13 permet de le céder, de le transmettre aux héritiers et de le saisir.

Une conséquence est souvent oubliée dans les annonces qui circulent. L'acquéreur ne reçoit que la durée restant à courir : le décret exécutif n° 10-326 du 23 décembre 2010 le dit en toutes lettres (article 22). Un droit concédé en 2011 pour quarante ans et cédé en 2026 ne donne plus que vingt-cinq ans d'exploitation. Comparer son prix à celui d'une terre titrée, avec acte et livret foncier, revient à comparer un bail de vingt-cinq ans à une propriété.

2. 2. Qui doit donner son accord, et dans quel ordre ?

La cession passe par trois filtres avant d'arriver chez le notaire. Leur ordre est fixé par les articles 17 à 22 du décret 10-326.

1. Informer l'ONTA. Le concessionnaire qui veut céder saisit l'Office national des terres agricoles de sa wilaya et lui indique le prix de cession et l'identité de l'acquéreur (article 17).
2. Offrir d'abord aux co-exploitants. Si l'exploitation est collective, l'ONTA écrit aux autres membres, par lettre avec avis de réception. Ils ont trente jours pour répondre (article 18). S'ils veulent racheter, la cession se fait à leur profit (article 19).
3. Puis à l'ONTA lui-même. En cas de refus ou de silence des co-exploitants, l'Office peut à son tour exercer la préemption (article 20). Pour une exploitation individuelle, on passe directement à cette étape.
4. Accord du wali. Si personne ne préempte, l'ONTA autorise la cession après accord du wali (article 22).
5. Acte notarié, puis nouvel acte de concession. Tout changement de titulaire est formalisé par un nouvel acte établi par l'administration des domaines et publié à la conservation foncière, sur la base du cahier des charges signé avec l'ONTA (article 18 de la loi).

Le prix déclaré à l'étape 1 n'est pas une simple formalité. La préemption s'exerce sur l'offre transmise. Un vendeur qui minore son prix pour alléger ses frais donne donc à un co-exploitant, puis à l'Office, le droit de racheter au prix minoré. L'inverse existe aussi : un prix gonflé pour décourager la préemption alourdit la taxe et, le cas échéant, l'impôt sur la plus-value.

La presse a fait état d'une circulaire interministérielle du 1er juin 2025 qui relance le traitement de ces demandes et ajoute des conditions, dont l'absence de statut de fonctionnaire chez l'acquéreur. Ce texte n'est pas publié au Journal officiel et nous ne l'avons pas lu. Demandez-le à l'ONTA de votre wilaya avant de signer une promesse.

3. 3. Qui a le droit d'acquérir un droit de concession ?

Trois règles de la loi 10-03 filtrent l'acquéreur.

• Une personne physique de nationalité algérienne (article 4). Une société ne peut pas être concessionnaire. Elle peut en revanche devenir partenaire d'une exploitation, par acte authentique publié, si tous ses associés sont algériens (article 21).
• Un seul droit de concession sur tout le territoire (article 16). L'exception vise le regroupement de parcelles contiguës en une exploitation d'un seul tenant, sur autorisation de l'ONTA et dans la limite de dix fois la superficie de l'exploitation agricole de référence (article 23 du décret 10-326).
• Aucune transaction antérieure irrégulière. L'article 7 exclut les personnes qui ont acquis des droits ou des biens superficiaires en violation des textes. Un achat « sous seing privé » conclu hors procédure ne protège donc pas l'acheteur : il peut au contraire l'écarter du bénéfice de la loi.

Ce dernier point concerne directement les offres publiées dans les commentaires des réseaux sociaux, du type « 480 hectares en concession à vendre ». Sans passage par l'ONTA et le wali, l'argent versé n'achète rien d'opposable.

4. 4. Peut-on céder gratuitement à son fils ? Que doivent faire les héritiers ?

La cession gratuite existe, mais elle est encadrée. L'article 14 de la loi la réserve au profit de l'un des ayants droit du concessionnaire, pour la durée restante, et seulement en cas d'incapacité ou d'atteinte de l'âge de la retraite. Un exploitant de quarante-cinq ans en bonne santé ne peut pas « donner » sa concession à son fils sur ce fondement. Il doit passer par la cession ordinaire.

Au décès du concessionnaire, l'article 25 ouvre aux héritiers un délai d'un an à compter du décès pour choisir entre trois voies :

Passé ce délai sans choix, l'ONTA saisit le tribunal. Une simple procuration entre héritiers ne remplace pas la désignation prévue par l'article 25. L'écart se paie tard : c'est le représentant désigné qui assume les droits et charges de l'exploitation, et c'est donc son acte qui sera demandé pour une cession ou une hypothèque.

5. 5. Comment estimer le prix d'un droit de concession, en bref ?

Aucun barème officiel ne fixe le prix de cession : les parties le négocient. Le code de l'enregistrement donne pourtant un repère. Il estime le droit à un quarantième de la valeur vénale de la terre par année restante, sans fraction d'année (article 353-7). Pour une terre estimée à 20 000 000 DA avec vingt-cinq ans restants, cela fait 12 500 000 DA ; avec cinq ans restants, 2 500 000 DA.

Ce repère ne voit ni l'eau, ni les plantations, ni l'état des redevances. Le prix économique se calcule autrement, à partir de ce que l'exploitation rapporte sur les années restantes. La méthode complète, avec un exemple chiffré et les barèmes de rendement fixés chaque année par commune, est dans notre article Combien vaut un droit de concession agricole ? Pour un premier chiffre sur votre cas, le calculateur gratuit applique la règle du 1/40 et les taxes.

6. 6. Quelles taxes et quel impôt paie-t-on sur une cession ?

La fiscalité de la cession est le point que presque aucun contenu en ligne n'aborde. Elle comporte au moins deux prélèvements certains et une question ouverte.

La taxe de publicité foncière est due sur les actes portant mutation ou constitution de droits réels immobiliers, au taux de 1 %, calculé sur la valeur déclarée dans l'acte (article 353-2). Pour une cession déclarée à 12 500 000 DA, elle représente 125 000 DA. La règle du 1/40 sert quand l'acte ne fixe pas de valeur (article 353-7) ; si le prix convenu est plus bas que ce repère, faites confirmer la base par le notaire.

Le droit d'enregistrement de 5 % de l'article 252 vise les actes translatifs « de propriété ou d'usufruit » d'immeubles. Le droit de concession n'est ni l'un ni l'autre au sens strict. Nous n'avons pas trouvé de texte qui règle expressément son sort. Le taux appliqué est à vérifier auprès du notaire et de l'inspection de l'enregistrement avant de fixer le prix.

L'IRG sur la plus-value mérite une vraie analyse. Les articles 77 et 78 du CIDTA visent les immeubles « ainsi que les droits immobiliers se rapportant à ces biens » et les « droits réels immobiliers ». La loi 10-03 qualifie justement la concession de droit réel immobilier. Notre lecture est que la cession peut entrer dans le champ, avec deux nuances :

• le texte vise les cessions réalisées en dehors du cadre de l'activité professionnelle, alors que le cédant est un exploitant agricole ;
• pour un concessionnaire issu de la conversion des anciennes EAC et EAI, la concession a été établie sans prix (l'article 8 de la loi exempte l'acte de tous frais). Faute de prix d'acquisition, l'article 78 fixe alors le prix d'acquisition par forfait à 40 % du prix de vente, comme nous l'expliquons dans l'article sur la plus-value immobilière.

Si la cession est imposable, la déclaration G n° 17 se dépose dans les trente jours de l'acte (article 80). Sur une cession à 12 500 000 DA sans prix d'acquisition, le calcul donnerait une base de 7 500 000 DA avant abattements, soit un impôt maximal de 1 125 000 DA. L'écart est trop important pour laisser la question au jour de la signature.

7. 7. Une fois le droit acquis, quelles obligations peuvent le faire perdre ?

L'article 29 de la loi énumère quatre manquements qui ouvrent la voie à la résiliation :

• le détournement de la vocation agricole des terres ou des biens superficiaires ;
• la non-exploitation pendant un an ;
• la sous-location ;
• le non-paiement de la redevance à l'issue de deux années consécutives.

La procédure est administrative. Le manquement est constaté par huissier, l'ONTA met en demeure, puis l'administration des domaines résilie. Le concessionnaire dispose de deux mois pour saisir le tribunal (article 28). En fin de concession pour manquement, les biens superficiaires sont indemnisés après une retenue de 10 % (article 26).

Avant d'acheter, trois vérifications s'imposent donc : les quittances de redevance du cédant, l'absence de procédure de résiliation en cours, et l'existence éventuelle d'un accord de partenariat, que le cédant doit porter à votre connaissance.

Côté comptes, une exploitation qui tient une comptabilité inscrit le droit acquis en immobilisation incorporelle, amortie sur la durée restante de la concession. C'est une lecture du SCF, faute de disposition spécifique. La redevance annuelle est une charge d'exploitation. Côté impôt sur le revenu, l'article 36 du CIDTA exonère de façon permanente les revenus des céréales, des légumes secs, des dattes et du lait cru, ainsi que ceux des exploitations de moins de 6 hectares au Sud et sur les Hauts Plateaux, et de 2 hectares ailleurs.

Le droit acquis peut enfin servir de garantie. L'article 12 de la loi permet de l'hypothéquer au profit d'une banque. C'est une piste à connaître si vous manquez de garanties pour un crédit.

FAQ — Questions fréquentes

BENSAID Farouk

Chargé d'Études Financières & Économiques — ProfitPilot NextGen Consulting

Expert certifié auto-entrepreneur, spécialisé en études financières, analyse des risques et études de marché pour PME, startups et investisseurs en Algérie. Voir le profil complet