La règle du 1/40 : ce que dit le code de l'enregistrement

L'article 353-7 du code de l'enregistrement donne la seule évaluation officielle d'un droit de concession agricole. Le droit prévu par la loi 10-03 « est estimé pour chaque année restante de la durée de la concession d'un quarantième (1/40) de la valeur vénale de l'assiette concédée, sans fraction ». Un droit qui court encore quarante ans vaut la terre entière. Un droit de dix ans en vaut le quart.

Cette valeur sert à la taxe de publicité foncière quand l'acte ne donne pas de prix. Elle ne fixe pas le prix de marché, qui se négocie. Mais c'est le repère que l'administration a sous les yeux, et un prix déclaré très en dessous attire l'attention.

Qui paie quoi au moment de l'acte

La taxe de publicité foncière est de 1 % de la valeur déclarée dans l'acte (art. 353-2), avec un minimum de 2.000 DA (art. 353-3). Elle est à la charge de l'acquéreur, qui la paie au conservateur foncier (art. 353-10).

Le droit d'enregistrement de 5 % de l'article 252 vise les actes translatifs de propriété ou d'usufruit. Une concession n'est ni l'une ni l'autre au sens strict, et aucun texte ne règle expressément son sort. Le calculateur l'ajoute par prudence, case cochée ; le taux réel se confirme auprès du notaire.

Côté vendeur, la question est l'IRG sur la plus-value. La loi 10-03 qualifie la concession de droit réel immobilier (art. 12), catégorie visée par les articles 77 et 78 du CIDTA. Notre lecture est que la cession peut entrer dans le champ, au taux de 15 %. Une concession issue de la conversion d'une EAC ou EAI a été établie sans prix : l'article 78 fixe alors le prix d'acquisition à 40 % du prix de vente.

Pourquoi le prix réel s'écarte de la valeur fiscale

La valeur fiscale ignore ce qui fait le prix d'une exploitation : l'eau, les plantations en production, les bâtiments, l'état des quittances. Une terre irriguée et plantée peut valoir bien plus que sa fraction. Une terre sèche avec douze ans restants vaut parfois moins.

Le bon réflexe est de ramener chaque annonce à un prix par hectare et par année restante. Deux offres à 3 millions de dinars l'hectare ne se valent pas si l'une court encore trente ans et l'autre huit.

Pour aller au-delà du repère fiscal, la valeur économique se calcule sur ce que l'exploitation rapporte pendant les années restantes, actualisé. La méthode est détaillée, avec un exemple chiffré, dans l'article « Combien vaut un droit de concession agricole ? ».

Questions fréquentes

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Un chiffre qui vous surprend ?

Un calculateur donne un ordre de grandeur, pas une décision. Si l'écart avec votre situation réelle vous interroge, la première consultation d'une heure est gratuite.

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