Terre en concession : combien vaut le droit, année restante par année restante

1. 1. Pourquoi le prix « à l'hectare » ne dit rien d'une terre en concession ?

Sous les annonces, les prix circulent à l'hectare. C'est l'unité d'une terre en pleine propriété. Pour une concession, elle induit en erreur.

La loi n° 10-03 du 15 août 2010 accorde un droit d'exploiter les terres et les biens superficiaires qui y sont rattachés, pour une durée maximale de quarante ans renouvelable, contre une redevance annuelle (article 4). Quand ce droit change de mains, le décret exécutif n° 10-326 du 23 décembre 2010 précise que la cession ne vaut que pour la durée restant à courir (article 22). Deux parcelles voisines, identiques à l'œil, n'ont donc pas la même valeur si l'une a été concédée en 2011 et l'autre en 2020.

Trois éléments composent ce que l'acheteur paie :

La troisième ligne ne se paie pas comme les deux autres. Le texte prévoit le renouvellement sur demande, mais un acheteur prudent ne met pas dans son prix des années qu'il n'a pas encore obtenues. Mieux vaut la traiter comme un argument de négociation que comme une valeur.

2. 2. Que dit la règle fiscale du 1/40, et pourquoi n'est-ce pas un prix ?

Le code de l'enregistrement contient le seul barème officiel qui vise nommément ce droit. Son article 353-7 l'estime, pour chaque année restante, à un quarantième de la valeur vénale de l'assiette concédée, sans fraction d'année et sans égard à l'âge du concessionnaire.

La règle est généreuse. Le même article évalue un usufruit à durée fixe à deux dixièmes de la valeur de l'immeuble par période de dix ans, sans fraction. Pour une durée égale, la concession pèse donc plus lourd dans la base fiscale qu'un usufruit :

Ce repère a deux limites. Il suppose connue la valeur vénale de la terre, qui n'est publiée nulle part pour les terres du domaine de l'État. Et il est linéaire : la vingt-cinquième année y vaut autant que la première. Aucun acheteur ne raisonne ainsi. Un dinar encaissé dans vingt-cinq ans vaut beaucoup moins qu'un dinar encaissé à la prochaine récolte.

Il reste utile pour une raison pratique. Quand l'acte ne fixe pas de valeur, la taxe de publicité foncière se calcule sur cette estimation. Nous y revenons à la section 6.

3. 3. Comment chiffrer ce que la terre rapporte chaque année ?

La valeur économique d'un droit d'exploiter, c'est la somme de ce que l'exploitation laissera chaque année, ramenée à aujourd'hui. Le point de départ est donc un revenu net annuel :

1. le produit des cultures ou de l'élevage, sur une campagne normale ;
2. moins les charges d'exploitation (semences, engrais, énergie, main-d'œuvre, eau) ;
3. moins la redevance annuelle de concession, payable à terme échu à l'inspection des domaines (cahier des charges annexé au décret 10-326, art. 9) ;
4. moins l'entretien et le renouvellement du matériel, des forages et des plantations ;
5. moins l'impôt, s'il est dû.

Une base officielle existe pour les deux premières lignes, et presque personne ne s'en sert. Chaque année, avant le 1er février, une commission de wilaya présidée par le directeur des impôts fixe pour l'année écoulée le rendement moyen à l'hectare, les tarifs moyens et les charges à l'hectare, par culture, par zone et par commune ou groupe de communes (code des procédures fiscales, art. 7 bis, 7 ter et 10). La direction des services agricoles, l'ONTA et la chambre d'agriculture y siègent. Les tarifs sont homologués par le directeur régional des impôts dans les trente jours (art. 10 bis).

Ces barèmes servent à calculer l'IRG agricole. Ils donnent aussi un ordre de grandeur neutre, que ni le vendeur ni l'acheteur n'a écrit. Demandez celui de votre commune à l'inspection des impôts. Ce sont des moyennes, et une exploitation bien conduite peut faire mieux. On s'en sert donc comme plancher, puis on justifie l'écart avec les comptes de campagne du cédant.

Côté impôt, l'article 36 du CIDTA exonère de façon permanente les revenus des céréales, des légumes secs, des dattes et du lait cru, ainsi que ceux des exploitations de 6 hectares au plus au Sud et sur les Hauts Plateaux, et de 2 hectares au plus ailleurs. Les terres nouvellement mises en valeur et les zones de montagne bénéficient de dix ans d'exonération. Deux terres au même revenu brut n'ont donc pas le même revenu net.

4. 4. Exemple : combien vaut un droit sur 10 hectares irrigués avec 20 ans restants ?

Les chiffres ci-dessous sont des hypothèses de calcul, pas des prix de marché. Ils servent à montrer la méthode.

• Superficie : 10 hectares irrigués, forage autorisé, 20 années restantes sur l'acte.
• Revenu net annuel, une fois payés la redevance, l'entretien et l'impôt : 1 500 000 DA.
• Taux d'actualisation : 12 %. C'est le rendement qu'un acheteur exige pour immobiliser son argent dans une exploitation soumise au climat et aux prix. C'est une hypothèse d'exemple, à adapter au coût de votre financement. Le tableau plus bas montre l'effet d'un taux de 10 % ou de 15 %.
• Indemnité des biens superficiaires attendue à l'échéance : 4 000 000 DA.

Vingt annuités de 1 500 000 DA actualisées à 12 % valent 11 204 000 DA aujourd'hui (coefficient 7,469). L'indemnité de fin, reçue dans vingt ans, n'en vaut plus que 415 000 DA. La valeur économique du droit ressort à environ 11 600 000 DA.

Si la terre elle-même était estimée à 3 000 000 DA l'hectare, soit 30 000 000 DA, la règle fiscale du 1/40 donnerait 20/40 de cette somme : 15 000 000 DA. Le repère fiscal dépasse ici la valeur économique de près de 30 %.

Le tableau suivant montre comment la valeur bouge avec la durée restante et le taux, pour le même revenu net de 1 500 000 DA par an (indemnité de fin non comprise) :

Une leçon se lit tout de suite. Passer de dix à vingt ans restants ajoute environ 2 700 000 DA à 12 %. Passer de vingt à trente n'en ajoute que 880 000. La règle du 1/40, elle, ajoute la même somme pour chaque tranche de dix ans. C'est donc sur les concessions presque neuves que le repère fiscal s'éloigne le plus de la valeur économique.

La méthode d'actualisation est détaillée dans notre article sur la VAN, le TRI et le délai de récupération.

5. 5. Quels éléments font monter ou baisser la valeur d'un droit de concession ?

Le calcul ne vaut que par ses entrées. Six points les déplacent plus que tout le reste.

La ligne des redevances mérite une précision. L'acquéreur reprend l'exploitation en l'état. Si le cédant a laissé courir les impayés, le risque de résiliation ne disparaît pas avec la signature. Il se déduit du prix, ou se règle avant l'acte.

La dernière ligne rappelle qu'un prix ne se fixe pas seul. Le concessionnaire qui veut céder doit indiquer à l'ONTA le prix et l'identité de l'acquéreur, puis les co-exploitants et l'Office peuvent préempter. Toute la procédure est décrite dans notre article sur la cession d'un droit de concession.

6. 6. Quel prix déclarer, et comment financer l'achat ?

Le prix déclaré sert trois fois. À l'ONTA, il fixe le prix auquel un co-exploitant ou l'Office peut préempter. Dans l'acte, il sert de base à la taxe de publicité foncière de 1 %, qui vise les mutations de droits réels immobiliers et se calcule sur la valeur déclarée dans le document à publier (code de l'enregistrement, art. 353-2). Pour le cédant, il détermine enfin la plus-value éventuelle.

Sur l'exemple, un prix de 11 600 000 DA donne une taxe de 116 000 DA. Si l'inspection retenait la règle du 1/40 et une terre estimée à 30 000 000 DA, la base serait de 15 000 000 DA et la taxe de 150 000 DA. Notre lecture est que le 1/40 s'applique quand l'acte ne fixe pas de valeur, comme dans une cession gratuite ou un désistement entre héritiers. Le texte ne tranche pas expressément le cas où le prix convenu est inférieur au 1/40. Faites confirmer la base par le notaire avant de signer.

Minorer le prix pour réduire la taxe est un mauvais calcul. Le co-exploitant peut racheter au prix minoré. Et l'article 113 du même code frappe de nullité toute convention qui dissimule une partie du prix d'une vente d'immeubles, avec une amende égale au double des droits éludés.

Pour financer l'achat ou les investissements qui suivent, le droit acquis peut être hypothéqué au profit d'une banque (loi 10-03, art. 12). L'inscription d'une hypothèque qui garantit un prêt consenti à un exploitant agricole pour son activité est dispensée de la taxe de publicité foncière (code de l'enregistrement, art. 353-6). Si vous manquez de garanties, notre article sur le crédit sans hypothèque présente les autres options.

FAQ — Questions fréquentes

BENSAID Farouk

Chargé d'Études Financières & Économiques — ProfitPilot NextGen Consulting

Expert certifié auto-entrepreneur, spécialisé en études financières, analyse des risques et études de marché pour PME, startups et investisseurs en Algérie. Voir le profil complet