Acheter ou céder une concession agricole : le prix et l'impôt avant le notaire

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1. Ce qui change de mains, et pourquoi le prix au hectare trompe

Une terre agricole de l'État ne se vend pas. Ce qui se cède, c'est le droit de l'exploiter pour la durée restante de la concession, avec les biens superficiaires : forage, plantations, bâtiments (loi 10-03, articles 4 et 13). L'acquéreur reçoit seulement les années qui restent à courir.

C'est pourquoi un prix « au hectare » ne dit presque rien. Le code de l'enregistrement évalue le droit à 1/40 de la valeur vénale de la terre par année restante (article 353-7). Deux terres identiques affichées au même prix n'ont pas la même valeur si l'une court encore trente ans et l'autre huit.

Vous pouvez faire ce premier calcul seul avec notre calculateur gratuit de valeur d'un droit de concession. L'évaluation va plus loin : elle confronte cette valeur fiscale à ce que l'exploitation rapporte réellement, et elle vérifie les pièces.

2. Ce que contient la note d'évaluation

1. La valeur de référence fiscale du droit, calculée sur la durée restante réelle, lue dans l'acte de concession.
2. Une fourchette de valeur économique, soit ce que l'exploitation rapporte sur les années restantes, après déduction de la redevance et du renouvellement des équipements.
3. Le coût fiscal des deux côtés. Pour l'acquéreur, c'est la taxe de publicité foncière de 1 % (article 353-10) et le droit d'enregistrement. Pour le cédant, l'IRG sur la plus-value et la déclaration G n° 17 à déposer sous trente jours.
4. Le prix par hectare et par année restante, comparé au prix demandé ou offert.
5. Les points de vigilance relevés sur les pièces, comme une redevance impayée, une procédure de résiliation en cours ou un partenariat non déclaré.

La note est discutée au cours d'une séance de 45 minutes, à Alger ou en visioconférence. Elle vous sert à négocier et à déclarer un prix que vous pourrez défendre, car la préemption des co-exploitants puis de l'ONTA s'exerce au prix déclaré (décret 10-326, articles 17 à 20).

3. Les pièces à réunir et le déroulé

Pour démarrer, nous avons besoin des pièces suivantes.

• l'acte de concession et le cahier des charges signé avec l'ONTA ;
• la surface, la commune et la date d'entrée en possession ;
• l'état de l'exploitation (eau et forage, âge des plantations, bâtiments) ;
• les quittances de redevance des trois dernières années ;
• le prix demandé ou offert, s'il existe ;
• pour des héritiers, la frédha et, le cas échéant, l'acte de désignation prévu par l'article 25 de la loi.

La note est remise sous cinq jours ouvrés après réception des pièces complètes. Si vous hésitez encore sur la démarche, commencez par un contrôle avant vol : une heure gratuite où nous lisons vos documents et vous disons franchement si une évaluation vous sera utile.

4. Ce que la mission ne couvre pas

ProfitPilot conseille en finance, en fiscalité et en comptabilité. Plusieurs étapes d'une cession relèvent d'autres professionnels, et nous vous le disons dès le départ.

• L'acte de cession est rédigé par le notaire, et le nouvel acte de concession par l'administration des domaines.
• La représentation devant l'ONTA, le wali ou le tribunal n'est pas incluse.
• L'expertise foncière agréée. Notre note n'est pas une valeur vénale certifiée. Si la valeur de la terre doit être opposée à un tiers, il faut un expert.
• Aucun résultat n'est garanti, qu'il s'agisse du prix obtenu ou de l'accord du wali.

Deux points fiscaux restent ouverts dans les textes : le taux du droit d'enregistrement applicable à une concession, et l'entrée de la cession dans le champ de l'IRG sur les plus-values. La note les traite comme tels, avec l'hypothèse retenue et sa justification.

Questions fréquentes