Prix d'achat introuvable, simulateurs périmés : vendre un bien en 2026 a changé de règles
En résumé : La fiscalité des ventes immobilières vient de basculer, et une bonne part du contenu qui circule n'a pas suivi. Depuis le 1ᵉʳ janvier 2026, lorsque le prix d'acquisition est introuvable — biens familiaux anciens, transmissions non formalisées, actes muets sur le prix — l'article 9 de la loi de finances 2026 le fixe par forfait à 40 % du prix de vente (article 78 modifié du CIDTA), avec une conséquence que peu de vendeurs mesurent : aucune autre déduction n'est alors admise, même justifiée. Par ailleurs, l'abattement pour durée de détention court dès la troisième année (5 % par an, plafonné à 50 % selon la DGI), l'habitation principale ouvre une réduction d'impôt de moitié — pas l'exonération totale promise par certains simulateurs — et la déclaration G n° 17 doit être déposée dans les trente jours de l'acte, désormais même en l'absence de toute plus-value. Cet article reconstruit le calcul complet sur les textes en vigueur.
Mots-clés de cet article
1. 1. Quand la vente d'un immeuble est-elle imposée, et à quel taux ?
La plus-value immobilière du particulier est la différence positive entre le prix de cession d'un immeuble bâti ou non bâti et son prix d'acquisition ou de création. Le champ vise les cessions réalisées à titre civil, en dehors de l'activité professionnelle (article 77 du CIDTA) — quelle que soit la durée de détention du bien.
Deux extensions du champ surprennent souvent :
- les donations faites aux parents au-delà du deuxième degré ainsi qu'aux non-parents sont traitées comme des cessions à titre onéreux : donner un appartement à un neveu déclenche le régime de la plus-value. Nous détaillons cette mécanique dans notre article Sortir l'argent de sa société, côté patrimoine du dirigeant ;
- la plus-value est imposée là où se situe le bien : un vendeur résidant à l'étranger reste imposable en Algérie — la convention fiscale conclue avec son pays de résidence évite, elle, la double imposition.
Le taux est un 15 % libératoire : la plus-value ne s'ajoute pas aux autres revenus, l'impôt payé solde la question pour la cession concernée.
2. 2. Prix d'achat introuvable : que dit la loi de finances 2026 ?
C'est la nouveauté majeure de l'année. Sur le marché algérien, une fraction importante des ventes porte sur des biens dont l'historique est lacunaire : maisons familiales transmises sans formalisation complète, actes anciens ne mentionnant aucun prix, livrets fonciers muets. Sans prix d'acquisition, le calcul prévu par l'article 78 du CIDTA devenait impossible — ou contestable.
L'article 9 de la loi de finances pour 2026 a modifié cet article 78 : lorsqu'il est impossible de déterminer le prix d'acquisition ou de création du bien, celui-ci est fixé par forfait à 40 % du prix de vente. La circulaire d'application n° 09/MF/DGI/LF.2026 du 4 mars 2026, adressée aux directions régionales et de wilaya, illustre le mécanisme : pour un bien vendu dix millions de dinars, le forfait retenu est de quatre millions — la plus-value imposable est donc de six millions, diminuée des droits, taxes et frais justifiés supportés lors de la cession.
| Élément | Traitement avec le forfait |
|---|---|
| Prix d'acquisition | Fixé à 40 % du prix de vente |
| Frais d'acquisition historiques (notaire, enregistrement) | Non déductibles — déjà couverts par le forfait |
| Travaux et améliorations, même facturés | Non déductibles |
| Droits, taxes et frais de la cession elle-même, justifiés | Déductibles de la plus-value |
La règle d'exclusivité est la contrepartie du confort du forfait : il ne se combine avec aucune déduction complémentaire. Le choix n'est donc pas neutre — un vendeur disposant d'un acte d'achat et de factures de travaux substantielles a souvent intérêt au régime de droit commun ; un vendeur sans pièces y perd ce qu'il aurait déduit. Dans nos missions, cette arbitrage se tranche avant la signature chez le notaire, pas après.
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Simuler ma plus-value3. 3. Prix connu : comment la plus-value se calcule-t-elle, et quel abattement ?
Lorsque le prix d'acquisition est établi, la plus-value imposable se détermine par différence entre prix de cession et prix d'acquisition, compte tenu des éléments admis en déduction selon les conditions de l'article 78. S'y applique ensuite l'abattement pour durée de détention tel que la direction générale des impôts le décrit sur sa page officielle dédiée :
| Durée d'entrée en possession | Abattement applicable |
|---|---|
| Moins de trois ans | Aucun |
| À partir de la troisième année | 5 % par an |
| Plafond | 50 % de la plus-value |
Une mise au point s'impose ici, car beaucoup de tableaux circulant en ligne annoncent un démarrage à la quatrième année, voire une exonération totale au bout de dix ans : la page officielle de la DGI, mise à jour en février 2026, décrit un abattement de 5 % par an à compter de la troisième année, plafonné à 50 %. Aucune sortie totale par l'ancienneté n'y figure. Avant de chiffrer une vente, travaillez donc avec les paramètres publiés par l'administration elle-même — pas avec ceux d'un simulateur dont personne ne sait quand il a été mis à jour.
Dernier garde-fou côté administration : la valeur vénale constitue le paramètre retenu pour l'assiette des transactions, et la DGI publie un référentiel des prix de l'immobilier téléchargeable sur son site. Un prix déclaré très en dessous de ce référentiel expose à une reprise — déclarer le prix réellement convenu n'est pas une option fiscale.
4. 4. La résidence principale est-elle exonérée ?
C'est la deuxième légende tenace. Ce que la réglementation en vigueur prévoit, telle que la DGI la présente, est une réduction d'impôt de 50 % — et non une exonération totale — pour les cessions de logement situé dans un immeuble collectif ou individuel constituant l'unique propriété et l'habitation principale du cédant (article 104-5 du CIDTA, tel que complété par la loi de finances 2025).
Les deux conditions sont cumulatives et leur vocabulaire compte : unique propriété — le vendeur ne détient pas un autre logement — et habitation principale. Pour un contribuable ordinaire, la combinaison aboutit à un taux effectif de 7,5 % sur la plus-value après abattements. Pour un membre de la diaspora, la difficulté est documentaire : prouver l'occupation principale d'un bien qu'on n'occupe pas à l'année relève du dossier constitué à l'avance — factures d'énergie, attestations, scolarité des enfants — pas de la déclaration d'intention le jour de la vente.
Restent les exonérations proprement dites, plus étroites que la rumeur : les cessions de biens dépendant d'une succession pour les besoins de la liquidation des droits réels indivis, lorsqu'il est justifié que le bien se trouve en impossibilité de partage (article 80 ter, précisé par la loi de finances 2025), et les cessions réalisées dans le cadre des contrats de financement Mourabaha et Ijara Mountahia Bitamlik.
5. 5. Après la signature : quelles démarches, dans quel délai ?
L'impôt ne se paie pas tout seul au passage chez le notaire : la charge déclarative incombe au vendeur.
Souscrire la déclaration G n° 17
Dans les trente jours de l'établissement de l'acte de vente, auprès du receveur des impôts du lieu de situation du bien. L'imprimé est téléchargeable sur le site de la DGI ; le calcul et le paiement de l'impôt dus reviennent au contribuable lui-même.
Déposer aussi une G17 « néant » le cas échéant
Depuis la loi de finances 2025 (article 80 quater du CIDTA), la déclaration doit être souscrite même en l'absence de réalisation de plus-value : vente à perte, cession exonérée, prix égal au prix d'achat — l'administration veut la trace de chaque mutation.
Se faire représenter si nécessaire
Quando le vendeur n'est pas domicilié en Algérie, la liquidation et le paiement peuvent être effectués par un mandataire dûment habilité — la porte ouverte aux membres de la diaspora pour régulariser sans déplacement.
Et si la vente échappe à ces formalités, elle ne disparaît pas pour autant : les mutations immobilières laissent des traces — publicité foncière, référentiel des prix, recoupements bancaires. Notre article Contrôle fiscal : délais, droits et préparation décrit ce qui arrive quand un dossier déclaré ne colle pas au dossier réel.
À retenir. Trois dates structurent toute vente : celle de l'entrée en possession (elle démarre l'abattement), celle de l'acte (elle ouvre les trente jours de la G17), et celle du 1ᵉʳ janvier 2026 (elle a figé le forfait à 40 % pour tous les prix introuvables). Un vendeur qui maîtrise ces trois dates maîtrise son impôt.
FAQ — Questions fréquentes
Sources et références
- Direction générale des impôts — page « IRG / plus-values de cession à titre onéreux des immeubles bâtis ou non bâtis », mise à jour le 11 février 2026 : champ (art. 77, donations au-delà du deuxième degré), abattement de 5 % par an à compter de la troisième année plafonné à 50 %, taux libératoire de 15 %, réduction d'impôt de 50 % pour le logement unique et habitation principale (art. 104-5-a, art. 8 LF 2025), exonérations art. 80 ter (succession indivisible ; Mourabaha et Ijara Mountahia Bitamlik), déclaration G n° 17 sous trente jours (art. 80), G17 même sans plus-value (art. 80 quater, art. 6 LF 2025), mandataire du vendeur non domicilié, référentiel des prix de l'immobilier — Direction générale des impôts (MFDGI) · Vérifié le 22/08/2026
- Loi n° 25-17 du 14 décembre 2025 portant loi de finances pour 2026 — JO n° 88 du 31 décembre 2025, art. 9 : modification de l'article 78 du CIDTA, fixation forfaitaire du prix d'acquisition à 40 % du prix de vente lorsque celui-ci ne peut être déterminé — Journal officiel de la République algérienne n° 88 du 31 décembre 2025 · Vérifié le 22/08/2026
- Circulaire n° 09/MF/DGI/LF.2026 du 4 mars 2026 — modalités d'application du forfait de 40 % (exclusivité des déductions complémentaires, exemple chiffré d'un bien vendu 10.000.000 DA, application aux demandes introduites depuis le 1er janvier 2026). Texte intégral à rattacher à la page législation de la DGI lors de la première révision — Direction générale des impôts · Vérifié le 22/08/2026
- Loi de finances pour 2025 (JO n° 84 du 26 décembre 2024) — art. 5 (art. 80 ter : exonération des cessions successorales pour liquidation d'indivision), art. 6 (art. 80 quater : déclaration même sans plus-value), art. 8 (art. 104-5-a : réduction de 50 % pour logement unique et habitation principale) — Journal officiel de la République algérienne n° 84 du 26 décembre 2024 · Vérifié le 22/08/2026
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