سند الشراء مفقود، والمحاكيات متقادمة: بيع عقار في 2026 تغيّرت قواعده
باختصار: جبائية البيع العقاري انقلبت للتوّ، وجزء كبير مما يتداول لم يلحق بها. منذ أول جانفي 2026، عندما يكون سعر الاقتناء مستعصياً — عقارات عائلية عتيقة، تنازلات غير مكتملة الشكل، سندات صامتة عن السعر — تثبّت المادة 9 من قانون المالية 2026 هذا السعر بالإجماع التقديري عند 40 % من سعر البيع (المادة 78 المعدَّلة من المدونة)، مع نتيجة لا يقيسها كثيرون: لا يُقبل أي خصم آخر بعد ذلك، حتى الموثَّق. كما أن التخفيض عن مدة الحيازة ينطلق من السنة الثالثة (5 % سنوياً، مسقوف بـ50 % وفق المديرية)، والمسكن الرئيسي يفتح تخفيضاً للضريبة إلى النصف — وليس الإعفاء الكلي الذي تبشّر به بعض المحاكيات — والتصريح G n° 17 يودَع في ثلاثين يوماً من المحرر، ومنذ الآن حتى في غياب أي فائض قيمة. يعيد هذا المقال بناء الحساب كاملاً بالنصوص السارية.
الكلمات المفتاحية لهذا المقال
1. 1. متى تُفرض الضريبة على بيع عقار، وبأي نسبة؟
فائض القيمة العقارية للشخص الطبيعي هو الفارق الإيجابي بين سعر التنازل عن عقار مبنية أو غير مبنية وسعر اقتنائه أو إنشائه. يشمل المجال التنازلات المنجزة صفة مدنية، خارج النشاط المهني (المادة 77 من المدونة) — أياً كانت مدة حيازة العقار.
وامتدادان للمجال يُفاجئان غالباً:
- المنح المقدمة للأقارب بعد الدرجة الثانية وكذلك لغير الأقارب تعامل معاملة التنازلات بعوض: منحة شقة لابن الأخوة تستدعي نظام فائض القيمة. نفصّل هذه الميكانيزم في مقالنا إخراج الأموال من الشركة، في جانب ممتلكات المسيّر؛
- يخضع فائض القيمة في الدولة التي يوجد فيها العقار: البائع المقيم بالخارج يبقى خاضعاً في الجزائر — والاتفاقية الجبائية المبرمة مع بلد إقامته تجنبنا الازدواج الضريبي.
أما النسبة فهي 15 % تحريرية: لا يضاف فائض القيمة إلى باقي الدخول، والضريبة المدفوعة تسوي الملف لهذا التنازل دون رجعة.
2. 2. سند الشراء مفقود: ماذا تقول قانون المالية 2026؟
هذه هي الجدة الكبرى للسنة. جزء مهم من البيعات في السوق الجزائرية يخص عقارات تاريخها ناقص: بيوت عائلية انتقلت بدون اكتمال الشكل، محررات عتيقة لا تذكر سعراً، دفاتر عقارية صامتة. وبدون سعر اقتناء كان حساب المنصوص عليه في المادة 78 من المدونة مستحيلاً — أو قابلاً للطعن.
عدّلت المادة 9 من قانون المالية 2026 تلك المادة 78: عندما يستعصي تحديد سعر الاقتناء أو الإنشاء، يُثبَّت بالإجماع التقديري عند 40 % من سعر البيع. وتوضح مذكرة التطبيق رقم 09/MF/DGI/LF.2026 المؤرخة في 4 مارس 2026، الموجهة إلى المديريات الجهوية ولولاياتية، الميكانيزم بمثال: عقار بيع بعشرة ملايين دينار، فيكون الجزافي أربعة ملايين — وفائض القيمة الخاضع ستة ملايين، مطروحاً منه الرسوم والضرائب والمصاريف المبرَّرة المتعلقة بالتنازل نفسه.
| العنصر | معاملته في النظام الجزافي |
|---|---|
| سعر الاقتناء | يثبت عند 40 % من سعر البيع |
| مصاريف الاقتناء التاريخية (موثق، تسجيل) | غير قابلة للخصم — الجزافي غطاها |
| الأشغال والتحسينات، ولو موثقة بفواتير | غير قابلة للخصم |
| الرسوم والضرائب ومصاريف التنازل ذاته، المبرَّرة | تُخصم من فائض القيمة |
وقاعدة الحصر هي ثمن راحة الجزافي: لا يجتمع مع أي خصم تكميلي. والاختيار ليس محايداً — البائع الذي يملك سند شراء وفواتير أشغال معتبرة غالباً ما يجد مصلحته في النظام العادي؛ والبائع بلا قطع يخسر ما كان سيخصمه. في ملفاتنا، هذه المفاضلة تُحسم قبل التوقيع عند الموثق، لا بعده.
بيعتك تستحق حساباً مُتحقاً منه قبل المحرر
مقارنة محسوبة بين النظام العادي والنظام الجزافي، تدقيق الخصومات المقبولة وتحضير التصريح.
احسبوا فائض قيمتي3. 3. السعر معروف: كيف يحسب فائض القيمة وما حجم التخفيض؟
عندما يكون سعر الاقتناء مثبتاً، يحدد الفائض الخاضع بالفارق بين سعر البيع وسعر الاقتناء، مع مراعاة العناصر المقبولة في الخصم وفق شروط المادة 78. ثم يسري التخفيض عن مدة الاستيداع كما تصفه الصفحة الرسمية للمديرية العامة للجباية:
| مدة الاستيداع | التخفيض المطبق |
|---|---|
| أقل من ثلاث سنوات | لا شيء |
| انطلاقاً من السنة الثالثة | 5 % في السنة |
| السقف | 50 % من فائض القيمة |
وتنبيه ضروري هنا، لأن جداول كثيرة متداولة تُبشر بانطلاق من السنة الرابعة أو حتى بإعفاء كلي بعد عشر سنوات: الصفحة الرسمية للمديرية، المحيَّنة في فيفري 2026، تصف تخفيضاً بـ5 % في السنة انطلاقاً من السنة الثالثة مسقوفاً بـ50 %، ولا ذكر فيها لأي خروج كلي بالتقادم. قبل تسعيرة أي بيع، اعمل بالمعطيات التي تنشرها الإدارة ذاتها — لا بمحاكٍ لا أحد يعرف متى حُيِّن آخر مرة.
وصمّان أخيران من جهة الإدارة: القيمة التجارية هي المعطى الوحيد الذي تعتمده التشريعات الجبائية السارية في معاملات البيع لتحديد الأساس الخاضع، وتنشر المديرية مرجعاً لأسعار العقارات قابلاً للتنزيل من موقعها. سعر مصرَّح به أدنى بكثير من هذا المرجع يعرّض لإعادة النظر — التصريح بالسعر المتفق عليه فعلاً ليس خياراً جبائياً.
4. 4. هل المسكن الرئيسي معفى؟
هذه هي الأسطورة الثانية العنيدة. ما تنص عليه الأنظمة السارية، كما تعرضها المديرية، هو تخفيض الضريبة بنسبة 50 % — وليس إعفاءً كلياً — للتنازلات عن مسكن داخل عمارة جماعية أو فردية يشكل الملكية الوحيدة والمسكن الرئيسي للمتنازل (المادة 104-5 من المدونة، كما كملها قانون المالية 2025).
والشرطان متراكمان ودلالتهما تُحتسب: ملكية وحيدة — البائع لا يملك مسكناً آخر — ومسكن رئيسي. عند المكلف العادي يؤدي الجمع إلى نسبة فعالة 7,5 % على فائض القيمة بعد التخفيضات. أما عضو الجالية فمشكلته توثيقية: إثبات الاستيطان الرئيسي لعقار لا يسكنه طول السنة يُبنى مسبقاً — فواتير كهرباء وغاز، شهادات، مدرسة الأبناء — لا بإعلان نيّة يوم البيع.
وتبقى الإعفاءات الفعلية أضيق من الشائع: تنازلات عن عقار تابع لتركة لغرض تصفية الحقوق العينية في الشيوع، متى برهن أن العقار في وضعية استحالة قسمة لأسباب مادية أو قانونية (المادة 80 ثالث، كما دقتها قانون المالية 2025)، والتنازلات المنجزة ضمن عقود التمويل المرابحة والإجارة المنتهية بالتمليك.
5. 5. بعد التوقيع: ما الإجراءات وفي أي أجل؟
الضريبة لا تُدفع تلقائياً عند مرور الموثق: عبء التصريح على المكلف نفسه.
إيداع التصريح G n° 17
في أجل لا يتجاوز ثلاثين يوماً من تاريخ تحرير عقد البيع، لدى قابض الضرائب لمكان وجود العقار المبيع. الاستمارة قابلة للتنزيل من موقع المديرية؛ واحتساب الضريبة المستحقة وأداؤها يعودان إلى المكلف شخصياً.
ودع G17 «بلا حركة» عند الاقتضاء أيضاً
منذ قانون المالية 2025 (المادة 80 مكرر 3 من المدونة)، يجب ودع التصريح حتى في غياب تحقيق أي فائض قيمة: بيع بخسارة، تنازل معفى، سعر مساوٍ لسعر الشراء — الإدارة تريد أثر كل تنازل عقاري في سجلاتها.
التوكيل عند الحاجة
عندما لا يكون البائع مقيماً في الجزائر، يمكن إنجاز التسييل والأداء عبر وكيل مفوَّض بشكل قانوني — باب مفتوح لأعضاء الجالية لتسوية وضعهم دون تنقل.
وإن أفلت البيع من هذه الإجراءات فلن يختفي: التنازلات العقارية تترك آثاراً — الشهرة العقارية، مرجع الأسعار، المطابقات البنكية. مقالنا المراقبة الجبائية: الآجال والحقوق والتحضير يصف ما يحدث حين يخالف الملف المصرَّح به الملف الحقيقي.
ما يجب تذكره. ثلاثة تواريخ تنظم كل بيعة: تاريخ الاستيداع (ينطلق به التخفيض)، تاريخ المحرر (يفتح الثلاثين يوماً للـG17)، وأول جانفي 2026 (ثبّت القاعدة الجزافية عند 40 % لكل الأسعار المجهولة). من أتقن هذه التواريخ الثلاثة أتقن ضريبته.
أسئلة متكرّرة
المصادر والمراجع
- Direction générale des impôts — page « IRG / plus-values de cession à titre onéreux des immeubles bâtis ou non bâtis », mise à jour le 11 février 2026 : champ (art. 77, donations au-delà du deuxième degré), abattement de 5 % par an dès la troisième année plafonné à 50 %, taux libératoire de 15 %, réduction de 50 % pour logement unique et habitation principale (art. 104-5-a, art. 8 LF 2025), exonérations art. 80 ter, déclaration G n° 17 sous trente jours (art. 80), G17 même sans plus-value (art. 80 quater, art. 6 LF 2025), mandataire, référentiel des prix — Direction générale des impôts (MFDGI) · تم التحقق بتاريخ 22/08/2026
- Loi n° 25-17 du 14 décembre 2025 portant loi de finances pour 2026 — JO n° 88 du 31 décembre 2025, art. 9 : modification de l'article 78 du CIDTA, forfait de 40 % du prix de vente comme prix d'acquisition indéterminable — Journal officiel de la République algérienne n° 88 du 31 décembre 2025 · تم التحقق بتاريخ 22/08/2026
- Circulaire n° 09/MF/DGI/LF.2026 du 4 mars 2026 — application du forfait de 40 % (exclusivité des déductions complémentaires, exemple d'un bien vendu 10.000.000 DA, application depuis le 1er janvier 2026). Texte intégral à rattacher à la page législation de la DGI lors de la première révision — Direction générale des impôts · تم التحقق بتاريخ 22/08/2026
- Loi de finances pour 2025 (JO n° 84 du 26 décembre 2024) — art. 5 (art. 80 ter), art. 6 (art. 80 quater), art. 8 (art. 104-5-a) — Journal officiel de la République algérienne n° 84 du 26 décembre 2024 · تم التحقق بتاريخ 22/08/2026
مقالات ذات صلة على ProfitPilot
