أرض امتياز للبيع: قيمة الحق تُحسب بالسنوات المتبقية لا بالهكتار

1. 1. لماذا لا يعني السعر «بالهكتار» شيئاً في أرض الامتياز؟

تحت الإعلانات تتداول الأسعار بالهكتار. هذه وحدة الأرض المملوكة. في الامتياز هي وحدة مضلِّلة.

يمنح القانون رقم 10-03 المؤرخ في 15 أوت 2010 حق استغلال الأراضي والأملاك السطحية الملحقة بها، لمدة أقصاها أربعون سنة قابلة للتجديد، مقابل إتاوة سنوية (المادة 4). وحين ينتقل هذا الحق إلى شخص آخر، ينصّ المرسوم التنفيذي رقم 10-326 المؤرخ في 23 ديسمبر 2010 على أن التنازل لا يسري إلا للمدة المتبقية من الامتياز (المادة 22). قطعتان متجاورتان تبدوان متطابقتين لا تتساويان في القيمة إذا مُنحت إحداهما سنة 2011 والأخرى سنة 2020.

ما يدفعه المشتري يتكوّن من ثلاثة عناصر:

السطر الثالث لا يُدفع ثمنه كالسطرين الأولين. النص يجيز التجديد بطلب، لكن المشتري الحذر لا يُدخل في سعره سنوات لم يحصل عليها بعد. والأسلم أن يُستعمل التجديد حجةً في التفاوض، لا قيمةً في الحساب.

2. 2. ماذا تقول قاعدة 1/40 الجبائية، ولماذا ليست سعراً؟

في قانون التسجيل الجدول الرسمي الوحيد الذي يذكر هذا الحق بالاسم. المادة 353-7 تقدّره عن كل سنة متبقية بجزء من أربعين من القيمة التجارية للأرض الممنوحة، دون كسور السنة ودون اعتبار لسنّ صاحب الامتياز.

القاعدة سخية. فالمادة نفسها تقدّر حق الانتفاع المحدد المدة بعُشرين من قيمة العقار عن كل عشر سنوات، دون كسور. ولمدة متساوية، يثقل الامتياز في الوعاء الجبائي أكثر من الانتفاع:

لهذا المرجع حدّان. الأول أنه يفترض قيمة تجارية معروفة للأرض، وهي غير منشورة في أي مكان بالنسبة لأراضي الدولة. والثاني أنه خطّي: السنة الخامسة والعشرون فيه تساوي السنة الأولى. لا مشتري يحسب هكذا. الدينار الذي يُقبض بعد خمس وعشرين سنة أقل قيمة بكثير من دينار الموسم القادم.

ويبقى مفيداً لسبب عملي. حين لا يحدد العقد قيمة، يُحسب رسم الإشهار العقاري على هذا التقدير. نعود إلى ذلك في القسم 6.

3. 3. كيف نحسب ما تدرّه الأرض كل سنة؟

القيمة الاقتصادية لحق الاستغلال هي مجموع ما سيبقى من الاستغلال كل سنة، مُعاداً إلى قيمته اليوم. نقطة البداية إذن دخل صافٍ سنوي:

1. منتوج المحاصيل أو التربية في موسم عادي؛
2. ناقص أعباء الاستغلال: البذور، الأسمدة، الطاقة، اليد العاملة، الماء؛
3. ناقص الإتاوة السنوية للامتياز، وتُدفع في نهاية كل سنة لصندوق مفتشية أملاك الدولة (دفتر الشروط الملحق بالمرسوم 10-326، المادة 9)؛
4. ناقص صيانة العتاد والآبار، وتجديد الأغراس؛
5. ناقص الضريبة إن كانت مستحقة.

للسطرين الأولين أساس رسمي لا يكاد أحد يستعمله. كل سنة، قبل الفاتح من فيفري، تحدد لجنة ولائية يرأسها مدير الضرائب، عن السنة المنقضية، المردود المتوسط للهكتار والأسعار المتوسطة والأعباء للهكتار، حسب المحصول، المنطقة، البلدية أو مجموعة البلديات (قانون الإجراءات الجبائية، المواد 7 مكرر و7 مكرر 1 و10). تجلس في اللجنة مديرية المصالح الفلاحية والديوان الوطني للأراضي الفلاحية والغرفة الفلاحية. ويصادق المدير الجهوي للضرائب على هذه التعريفات في أجل ثلاثين يوماً (المادة 10 مكرر).

تُستعمل هذه الجداول لحساب الضريبة على الدخل الفلاحي. لكنها تعطي أيضاً رقماً محايداً لم يكتبه البائع ولا المشتري. اطلب جدول بلديتك من مفتشية الضرائب. هي متوسطات، والمستثمرة المسيَّرة جيداً قد تتجاوزها. لذلك نأخذها حدّاً أدنى، ثم نبرر الفارق بحسابات مواسم المتنازل.

أما الضريبة، فالمادة 36 من قانون الضرائب المباشرة تعفي إعفاءً دائماً مداخيل الحبوب، البقول الجافة، التمور، الحليب الخام، ومداخيل المستثمرات التي لا تتجاوز 6 هكتارات في الجنوب والهضاب العليا، وهكتارين في باقي المناطق. وتستفيد الأراضي المستصلحة حديثاً والمناطق الجبلية من إعفاء لعشر سنوات. أرضان بالدخل الخام نفسه لا تعطيان إذن الدخل الصافي نفسه.

4. 4. مثال: كم يساوي حق على 10 هكتارات مسقية بقيت لها 20 سنة؟

الأرقام التالية افتراضات للحساب، وليست أسعار سوق. الغرض منها شرح الطريقة.

• المساحة: 10 هكتارات مسقية، ببئر مرخّص، و20 سنة متبقية في العقد.
• الدخل الصافي السنوي بعد الإتاوة، ومصاريف الصيانة، والضريبة: 1.500.000 دج.
• معدل التحيين: 12 %. هو العائد الذي يطلبه المشتري مقابل تجميد ماله في مستثمرة معرّضة للمناخ وتقلّب الأسعار. هذا افتراض للمثال فقط، ويُكيَّف مع كلفة تمويلك. والجدول أدناه يبيّن أثر معدل 10 % أو 15 %.
• تعويض الأملاك السطحية المنتظر عند انتهاء المدة: 4.000.000 دج.

عشرون قسطاً سنوياً بـ 1.500.000 دج، محيَّنة بـ 12 %، تساوي اليوم 11.204.000 دج (المعامل 7,469). وتعويض النهاية الذي يُقبض بعد عشرين سنة لا يساوي اليوم إلا 415.000 دج. القيمة الاقتصادية للحق نحو 11.600.000 دج.

ولو قُدّرت الأرض نفسها بـ 3.000.000 دج للهكتار، أي 30.000.000 دج، لأعطت قاعدة 1/40 عشرين جزءاً من أربعين: 15.000.000 دج. المرجع الجبائي هنا يتجاوز القيمة الاقتصادية بنحو 30 %.

الجدول التالي يبيّن تغيّر القيمة مع المدة المتبقية والمعدل، بالدخل الصافي نفسه، 1.500.000 دج سنوياً (دون تعويض النهاية):

الدرس واضح من أول نظرة. الانتقال من عشر سنوات متبقية إلى عشرين يضيف نحو 2.700.000 دج بمعدل 12 %. والانتقال من عشرين إلى ثلاثين لا يضيف إلا 880.000 دج. أما قاعدة 1/40 فتضيف المبلغ نفسه عن كل عشر سنوات. لذلك يبتعد المرجع الجبائي أكثر ما يبتعد عن القيمة الاقتصادية في الامتيازات شبه الجديدة.

طريقة التحيين مشروحة بالتفصيل في مقالنا حول القيمة الحالية الصافية ومعدل المردودية الداخلي ومدة الاسترجاع.

5. 5. ما العناصر التي ترفع قيمة حق الامتياز أو تخفضها؟

الحساب لا يساوي أكثر من معطياته. ست نقاط تحرّكها أكثر من غيرها.

سطر الإتاوات يحتاج توضيحاً. المشتري يتسلّم المستثمرة على حالها. فإن ترك المتنازل المتأخرات تتراكم، لا يزول خطر الفسخ بمجرد التوقيع. يُخصم من السعر، أو يُسوّى قبل العقد.

والسطر الأخير يذكّر بأن السعر لا يُحدَّد بين طرفين فقط. صاحب الامتياز الذي يريد التنازل يبلّغ الديوان بالسعر وبهوية المشتري، ثم يحق للشركاء وللديوان الشفعة. الإجراء كاملاً في مقالنا حول التنازل عن حق الامتياز الفلاحي.

6. 6. أي سعر نصرّح به، وكيف نموّل الشراء؟

للسعر المصرّح به ثلاثة استعمالات. لدى الديوان، هو السعر الذي يشفع به الشريك أو الديوان. وفي العقد، هو وعاء رسم الإشهار العقاري بنسبة 1 %، الذي يطال نقل الحقوق العينية العقارية ويُحسب على القيمة المصرّح بها في الوثيقة المراد شهرها (قانون التسجيل، المادة 353-2). وعند المتنازل، يحدد فائض القيمة المحتمل.

في مثالنا، سعر 11.600.000 دج يعطي رسماً قدره 116.000 دج. ولو اعتمدت المفتشية قاعدة 1/40 وأرضاً مقدّرة بـ 30.000.000 دج، لصار الوعاء 15.000.000 دج والرسم 150.000 دج. قراءتنا أن قاعدة 1/40 تُطبَّق حين لا يحدد العقد قيمة، كالتنازل المجاني أو تخلّي الورثة لأحدهم. والنص لا يحسم صراحة حالة السعر المتفق عليه إذا كان أدنى من هذا المرجع. اطلب من الموثق تأكيد الوعاء قبل التوقيع.

تخفيض السعر المصرّح به لتقليل الرسم حساب خاطئ. الشريك يستطيع الشراء بالسعر المخفَّض. والمادة 113 من القانون نفسه تُبطل كل اتفاق يُخفي جزءاً من ثمن بيع العقارات، مع غرامة تساوي ضعف الحقوق المتهرَّب منها.

ولتمويل الشراء أو الاستثمارات اللاحقة، يجوز رهن الحق المكتسَب لفائدة البنوك (القانون 10-03، المادة 12). وقيد الرهن الذي يضمن قرضاً ممنوحاً لفلاح لتمويل نشاطه الفلاحي معفى من رسم الإشهار العقاري (قانون التسجيل، المادة 353-6). وإن كانت الضمانات تنقصك، فمقالنا حول القرض بلا رهن عقاري يعرض البدائل.

أسئلة متكرّرة

BENSAID Farouk

مكلّف بالدراسات المالية والاقتصادية — ProfitPilot NextGen Consulting

مقاول ذاتي معتمد، مختصّ في الدراسات المالية وتحليل المخاطر ودراسات السوق للمؤسسات الصغيرة والمتوسطة والشركات الناشئة والمستثمرين في الجزائر. الملف الكامل