Vous vivez à l'étranger et louez votre bien en Algérie : ce que les impôts attendent de vous, mois après mois

1. Vous vivez à l'étranger : votre loyer algérien est-il imposable en Algérie ?

Oui. Le code des impôts directs (CIDTA) soumet à l'impôt sur le revenu les personnes domiciliées hors d'Algérie pour leurs revenus de source algérienne (article 3), et range explicitement parmi ces revenus ceux des propriétés situées en Algérie (article 93). Votre résidence à Marseille, à Montréal ou à Dubaï ne change rien. Le loyer d'un appartement d'Alger est imposé en Algérie, selon les mêmes règles que pour un propriétaire qui vit sur place.

Les conventions fiscales ne contredisent pas ce principe. Celle signée entre l'Algérie et la France, par exemple, prévoit que les revenus qu'un résident d'un État tire de biens immobiliers situés dans l'autre État sont imposables dans cet autre État (article 6), c'est-à-dire là où se trouve le bien. Votre pays de résidence peut aussi vouloir connaître ce revenu ; la convention qui le lie à l'Algérie organise alors l'élimination de la double imposition. Ce second volet se traite avec l'administration de votre pays, pas avec la recette des impôts d'Alger.

Un point mérite votre attention : l'article 3 compte parmi les critères du domicile fiscal en Algérie le fait d'y posséder une habitation. Si vous êtes à la fois propriétaire d'un logement en Algérie et résident fiscal d'un autre pays, c'est la convention entre les deux États qui départage. Nous n'entrons pas ici dans ce débat, qui dépend de votre situation précise. Retenez seulement que le loyer, lui, s'impose en Algérie dans tous les cas.

Enfin, l'administration peut demander à toute personne non domiciliée en Algérie qui y tire des revenus d'une propriété de désigner un représentant en Algérie, dans les vingt jours de la demande (article 95). Nous y revenons à la section 6. Mieux vaut l'avoir prévu avant qu'on vous le réclame.

2. Avant de louer : quel bail, et que faut-il faire enregistrer ?

Le code de l'enregistrement est net. Les baux d'immeubles à usage d'habitation, et leurs sous-locations, sont obligatoirement soumis à la formalité de l'enregistrement (article 222). Ils supportent le droit fixe de 1.500 DA de l'article 208.

Le bail d'un local commercial ou professionnel, dont la durée est fixée, suit un autre régime, avec un droit proportionnel de 2 % calculé sur le prix total du loyer, charges comprises, pour toute la durée du bail (même article 222). Un bail commercial de trois ans à 100.000 DA par mois supporte donc 2 % de 3.600.000 DA, soit 72.000 DA.

Dans la pratique observée sur nos dossiers, les baux sont le plus souvent établis chez le notaire, qui se charge de l'enregistrement dans le mois (article 58 du code de l'enregistrement pour les actes notariés). Pour un propriétaire à l'étranger, il faut donc signer lors d'un séjour en Algérie, ou donner à un proche une procuration que le notaire acceptera. Selon notre expérience, les notaires demandent pour cela une procuration en forme authentique, établie au consulat ou chez un notaire — le modèle sous seing privé que nous proposons plus bas ne la remplace pas.

Laisser le logement vide n'est pas neutre non plus. La taxe foncière des propriétés bâties est de 3 %, mais elle passe à 11 % pour les résidences secondaires à usage d'habitation, non occupées et non louées, détenues par des personnes physiques (article 261-b du CIDTA), selon des modalités fixées par voie réglementaire. Pour beaucoup de propriétaires expatriés, c'est un argument de plus en faveur d'une location déclarée.

3. Combien d'impôt sur un loyer : 7 %, 10 % ou 15 % ?

L'impôt se calcule sur le montant global des loyers (article 43 du CIDTA). Charges, travaux et assurance ne se déduisent pas à ce stade. Le taux dépend de la nature du bien, de son usage, et d'un seuil annuel de 1.800.000 DA (article 104).

« Libératoire » veut dire que l'impôt payé solde la question, et ces loyers ne s'ajoutent pas à vos autres revenus. Au-delà du seuil, c'est l'inverse. Les 7 % versés en cours d'année deviennent un acompte, les loyers rejoignent le revenu global et l'impôt définitif se calcule au barème, après un abattement de 25 % pour la location à usage d'habitation (article 85).

Trois exemples, sur la base des taux de 2026 :

• un F3 loué 60.000 DA par mois à une famille, soit 720.000 DA par an, imposé à 7 %, soit 4.200 DA par mois et 50.400 DA sur l'année ;
• le même F3 loué à une entreprise qui y loge un cadre, imposé à 15 %, soit 9.000 DA par mois. Le taux suit le locataire, pas seulement le bien ;
• une villa louée 200.000 DA par mois, soit 2.400.000 DA par an, imposée à 7 % à titre provisoire, soit 14.000 DA par mois, puis une G n° 1 où 1.800.000 DA seulement entrent dans le revenu imposable après l'abattement de 25 %.

Le deuxième exemple est celui que les propriétaires découvrent trop tard. L'article 104 applique le taux de 15 % aux contrats conclus avec les sociétés, et l'imprimé G n° 51 range sur la ligne à 15 % les locations « au profit des sociétés ». Un logement loué à une entreprise pour son personnel ne relève donc pas du taux de 7 %.

Dernière frontière, la location d'un local muni du mobilier ou du matériel nécessaire à une exploitation commerciale n'est plus un revenu foncier. Elle se déclare dans la catégorie des bénéfices industriels et commerciaux, comme le rappelle l'imprimé G n° 1 lui-même. Si vous louez un fonds équipé, ce guide ne s'applique pas à vous.

4. La déclaration G n° 51 : quand, où, et comment la remplir ?

L'imprimé série G n° 51 est la déclaration des revenus provenant de la location, à titre civil, de biens bâtis et non bâtis. Il tient lieu de bordereau avis de versement. Vous déclarez et vous payez sur la même feuille.

Deux règles de l'article 42 surprennent presque toujours. D'abord, l'impôt est dû même si le locataire ne paie pas : à défaut de terme convenu au contrat, il est exigible le 20 de chaque mois. Ensuite, en cas de résiliation anticipée, le bailleur qui a payé l'impôt sur des loyers d'avance peut en demander le remboursement, à condition de justifier qu'il a rendu au locataire le loyer de la période non échue.

5. Au-delà de 1.800.000 DA de loyers par an : pourquoi la G n° 1 devient-elle obligatoire ?

Quand les loyers bruts annuels dépassent 1.800.000 DA, le versement mensuel de 7 % devient une imposition provisoire, qui s'impute sur l'impôt définitif (article 104). L'imprimé G n° 51 le dit en toutes lettres : les contribuables concernés doivent aussi souscrire la déclaration annuelle de revenus, série G n° 1.

Cette déclaration se dépose au plus tard le 30 juin de l'année qui suit, auprès du service fiscal dont relève votre domicile fiscal (article 99). Pour le bailleur, elle se remplit en trois endroits :

• la page 1, votre identification ;
• la page 3, le cadre 4-2 des revenus fonciers : loyers bruts, abattement de 25 % pour l'habitation, revenu imposable ;
• la page 6, la récapitulation, où la prime de la police d'assurance du propriétaire bailleur se déduit du revenu global (article 85).

Les acomptes de 7 % déjà versés viennent ensuite en déduction. Gardez donc les quittances de chaque G n° 51. Elles justifient le crédit d'impôt, qui se reporte sur le volet prévu à cet effet en dernière page de l'imprimé.

Un non-résident ne déclare sur la G n° 1 que ses revenus de source algérienne (articles 3 et 93). Vos salaires perçus à l'étranger n'y figurent pas ; vos loyers algériens, si.

6. Depuis l'étranger, qui dépose la déclaration et qui paie ?

La déclaration est à votre nom, mais rien n'exige que vous la portiez vous-même au guichet. Dans la pratique, la quasi-totalité des bailleurs expatriés que nous accompagnons confient ce dépôt mensuel à un proche resté en Algérie : un frère, une sœur, un parent, parfois l'agence qui gère le bien.

Pour que ce proche agisse sans difficulté, deux précautions valent mieux qu'une :

• une procuration écrite, signée par vous et légalisée — au consulat d'Algérie de votre lieu de résidence si vous êtes à l'étranger. Elle précise ce que le mandataire peut faire (déclarer et payer, recevoir le courrier des impôts, encaisser les loyers, retirer les quittances) ;
• un dossier tenu à jour, avec la copie du bail enregistré, pièces d'identité, quittances de chaque G n° 51. Ce sont ces quittances qui prouveront, en cas de contrôle, que vous avez payé.

Cette procuration répond aussi par avance à l'article 95 du CIDTA : si les impôts vous demandent de désigner un représentant en Algérie autorisé à recevoir les communications relatives à l'assiette, au recouvrement et au contentieux, vous n'aurez que vingt jours pour le faire.

7. Quel est le calendrier du bailleur, et que coûte un retard ?

Le retard coûte cher, et vite. Pour un impôt payable au comptant comme celui de la G n° 51, le retard entraîne une majoration de 10 %, puis une astreinte de 3 % par mois ou fraction de mois, le tout plafonné à 25 % (article 402-2). Une G n° 1 qui n'est pas déposée expose à une imposition d'office majorée de 25 % (article 192), et l'absence de la déclaration de janvier des propriétaires à une taxation d'office (article 285).

Le calendrier le plus simple que nous conseillons : faire coïncider la date de paiement du loyer avec le début du mois, et le dépôt de la G n° 51 avec la deuxième semaine. Le 20 arrive toujours plus vite qu'on ne le pense quand le mandataire a lui aussi un travail.

8. Quelles erreurs voyons-nous le plus souvent chez les bailleurs expatriés ?

D'après nos missions, les mêmes situations reviennent. Aucune n'est rare, et toutes se corrigent mieux avant un contrôle qu'après.

• Le loyer encaissé en espèces, sans aucune déclaration. C'est la plus fréquente. Le rattrapage porte alors sur plusieurs années, avec les majorations de l'article 402.
• Le taux de 7 % appliqué à une location consentie à une société. Le contrat avec une entreprise relève des 15 %, même pour un appartement.
• La déclaration portée au mauvais guichet, celui du domicile du mandataire au lieu de la recette du lieu du bien.
• Le seuil de 1.800.000 DA franchi sans G n° 1, souvent après une augmentation de loyer ou l'ajout d'un second bien. Le seuil s'apprécie sur le total annuel des loyers.
• Le bail non enregistré, qui prive le bailleur d'une preuve datée et l'expose à un rappel de droits d'enregistrement.
• Aucune trace des paiements. Sans les quittances des G n° 51, rien ne prouve ce qui a été payé, ni ce qui peut s'imputer sur la G n° 1.

FAQ — Questions fréquentes

BENSAID Farouk

Chargé d'Études Financières & Économiques — ProfitPilot NextGen Consulting

Expert certifié auto-entrepreneur, spécialisé en études financières, analyse des risques et études de marché pour PME, startups et investisseurs en Algérie. Voir le profil complet